Abgrabungen
Sind das Abtragen von Erdreich, das die Standsicherheit oder Nutzbarkeit benachbarter Grundstücke beeinträchtigen kann.
Sie stellen baurechtlich relevante Veränderungen der Geländeoberfläche dar und sind grundsätzlich genehmigungspflichtig.
Genehmigungsfrei sind Abgrabungen bis 2m Tiefe, wenn sie freistehend sind und im Außenbereich nicht mehr als 400 m² betreffen.
Abgrenzung echte vs. modifizierende Auflage
Eine echte Auflage lautet: „Ja, aber …“ -die Genehmigung wird erteilt und mit einer Nebenbestimmung versehen.
Eine modifizierende Auflage entspricht dem Satz: „Nein, aber …“ -die beantragte Genehmigung wird abgelehnt, stattdessen eine andere erteilt.
Statt genehmigter 24 cm Wandstärke wird eine 32 cm starke Wand vorgeschrieben (aliud + Auflage).
Abrissverfügung
Ist eine bauaufsichtliche Maßnahme, mit der die Behörde die Beseitigung einer baurechtswidrig errichteten Anlage anordnet.
Sie stellt die einschneidendste Form der repressiven Bauüberwachung dar und wird nur als ultima ratio eingesetzt.
Ziel ist die Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände, wenn mildere Mittel nicht ausreichen.
Abstandsflächen (§ 6 BauO)
Die Abstandsflächenvorschriften verpflichten, zwischen baulichen Anlagen einen bestimmten Abstand einzuhalten.
Sie dienen der Belichtung, Belüftung, Besonnung, dem Brandschutz sowie dem Schutz des Wohnfriedens.
Damit sichern sie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
Abweichungen von bauordnungsr. Anforderungen
Die Bauaufsichtsbehörde kann nach § 69 I 1 BauO Abweichungen von den Anforderungen der Bauordnung zulassen.
Dies steht grundsätzlich im Ermessen der Behörde und ermöglicht flexible Lösungen im Einzelfall.
Voraussetzung ist, dass die Schutzziele der Bauordnung weiterhin gewahrt bleiben.
Abweichungen von örtl. Bauvorschriften (§ 69 III BauO)
Bei örtlichen Bauvorschriften nach § 89 BauO können Abweichungen nur unter den Voraussetzungen des § 69 III BauO zugelassen werden.
Die Entscheidung liegt im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde.
Damit wird ein Ausgleich zwischen Gestaltungsanforderungen und praktischer Bauausführung geschaffen.
Adressat
Bauordnungsrecht dient der Gefahrenabwehr und richtet sich an die Person, die die Gefahr wirksam beseitigen kann.
Die Bauaufsichtsbehörde hat Ermessen, wen sie in Anspruch nimmt.
Die Bauaufsicht fordert vom Eigentümer die Beseitigung einer einsturzgefährdeten Garage, zulässig trotz Bauherrwechsel.
Änderung
Änderung ist jede bauliche Veränderung der vorhandenen Bausubstanz einer Anlage.
Sie liegt vor, wenn durch Eingriffe die Substanz oder Gestalt des Bauwerks verändert wird.
Auch Änderungen unterliegen regelmäßig der Genehmigungspflicht.
Anlagen (§ 1 I 2 BauO)
Sind bauliche Anlagen sowie sonstige Anlagen und Einrichtungen im Sinne der BauO.
Der Begriff ist weit gefasst und umfasst alle Einrichtungen, die durch Verbindung mit dem Boden oder durch ihre Nutzung bodenrechtliche Relevanz haben.
Dadurch wird eine umfassende bauordnungsrechtliche Kontrolle gewährleistet.
Aufenthaltsräume (Artt. 2 V; 46 BauO)
Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.
Sie müssen insbesondere Anforderungen an Raumhöhe (mind. 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte 2,20 m), Belichtung (Tageslicht) und Belüftung erfüllen. Fensterlose Räume sind ausnahmsweise bei bestimmten Nutzungen zulässig.
Aufräumverfügung
Ist ein VA der Bauaufsichtsbehörde zur Beseitigung oder Legalisierung einer formell oder materiell rechtswidrigen baulichen Anlage.
Sie greift ein, wenn eine Anlage ohne Genehmigung errichtet wurde oder von der genehmigten Ausführung abweicht. Rechtsgrundlage.
Rückbau eines ungenehmigten Dachgeschossausbaus.
Aufschüttungen (Art. 2 I 3 BauO)
Sind bauliche Anlagen im Sinne der BauO und grds. genehmigungspflichtig.
Verfahrensfrei sind sie bis zu 2 m Höhe und 500 m² Fläche, sofern keine spezialrechtlichen Vorschriften (zB Bebauungsplan, Naturschutz) entgegenstehen.
Auch bei verfahrensfreien Maßnahmen sind Abstandsflächen zu wahren.
Aufstellen
Bezeichnet das Errichten oder Montieren einer baulichen Anlage an ihrem endgültigen Standort, sodass sie bestimmungsgemäß genutzt werden kann.
Das Aufstellen eines Gartenhauses auf einem Fundament.
Barrierefreiheit (Art. 2 X BauO)
Ist eine bauliche Anlage, wenn sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grds. ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar ist.
Dies gilt insbesondere für öffentlich zugängliche Gebäude sowie Wohnungen ab drei Einheiten.
Technische Vorgaben ergeben sich aus der DIN 18040.
Bauantrag
Ist der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung und bestimmt den Gegenstand des Genehmigungsverfahrens.
Er muss so klar formuliert sein, dass die Bauaufsichtsbehörde den Umfang ihrer Prüfungspflichten erkennen kann.
Damit bildet er die Grundlage für den mitwirkungsbedürftigen Verwaltungsakt der Baugenehmigung.
Bauaufsichtsrechtliche Generalklausel (§ 58 II 2 BauO)
Ermächtigt die Behörde, erforderliche Maßnahmen zur Beseitigung baurechtswidriger Zustände zu treffen.
Dient als spezielle Grundlage für repressive Bauüberwachung und verdrängt insoweit die Generalklausel des § 14 I OBG.
Dadurch wird eine unmittelbare spezialgesetzliche Eingriffsbefugnis geschaffen.
Bauaufsichtliche Zustimmung (§ 79 BauO)
Staatliche Bauvorhaben bedürfen unter bestimmten Voraussetzungen keiner förmlichen Baugenehmigung, sondern nur einer bauaufsichtlichen Zustimmung.
Hintergrund ist das Vertrauen in die Gesetzestreue hoheitlicher Bauherren.
Materiell-rechtliche Erleichterungen bestehen nicht, lediglich das Verfahren wird vereinfacht.
Baubeginn (§ 74 VIII BauO)
Ist der tatsächliche Start der Bauarbeiten und muss der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche zuvor angezeigt werden.
Die Anzeige muss Angaben zum Vorhaben, Grundstück, Bauleiter und geplanten Beginn enthalten.
Erfolgt die Anzeige nicht oder verspätet, drohen Geldbußen und eine mögliche Stilllegung der Baustelle.
Baueinstellung (§ 81 BauO)
Ist eine bauaufsichtliche Sofortmaßnahme zur Verhinderung der Schaffung vollendeter Tatsachen.
Sie untersagt begonnene oder bevorstehende Bauarbeiten, wenn zB keine Genehmigung vorliegt.
Ziel ist es, eine spätere Legalisierung oder Beseitigung rechtlich nicht zulässiger Bausubstanz zu vermeiden.
Baufreigabe
Wird durch den Vorbescheid nicht erteilt, da diesem die verfügende Wirkung fehlt.
Beginnt der Bauherr dennoch mit dem Vorhaben, handelt er formell baurechtswidrig.
Dies kann zu einer Baueinstellungs- oder sogar Baubeseitigungsanordnung führen.
Baufreiheit
Die grundrechtliche Baufreiheit leitet sich aus Art. 14 I GG ab, der das Eigentum schützt, dessen Inhalt jedoch durch Gesetze bestimmt wird (Art. 14 I 2 GG).
Umstritten ist, ob hieraus ein unmittelbares Recht auf Bebauung folgt. Jedenfalls muss der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Bauplanungsrechts die Eigentumsgarantie beachten.
Baugenehmigung (§ 74 BauO)
Die Baugenehmigung ist die zentrale präventive Maßnahme der Bauaufsicht und wird auf Antrag des Bauherrn erteilt.
Ein Anspruch auf Genehmigung besteht, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Sie ist typisches Klausurthema und oft Gegenstand von Anfechtungs- oder Verpflichtungsklagen.
Baugenehmigungsverfahren bei Sonderbauten (§ 65 BauO)
Für Sonderbauten iSd § 50 II BauO gilt ein besonderer Prüfungsmaßstab im Genehmigungsverfahren. Die Bauaufsichtsbehörde darf ein Vorhaben nur anhand der in § 65 BauO festgelegten Kriterien prüfen.
Eine Ablehnung wegen anderer Gründe ist ausgeschlossen, es sei denn, das Vorhaben ist offensichtlich unzulässig und es fehlt am Sachbescheidungsinteresse.
Bauherrschaft (§ 53 BauO)
Ist die Person, die ein Bauvorhaben veranlasst, finanziert und die Gesamtverantwortung für dessen Durchführung trägt.
Er muss nicht Eigentümer des Grundstücks sein, trägt aber die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für Planung, Genehmigung und Ausführung.
Bauliche Anlage (§ 2 I BauO)
Bauliche Anlagen sind aus Bauprodukten hergestellte Anlagen, die mit dem Erdboden verbunden sind.
Dazu zählen auch Sonderformen wie schwimmende oder pfahlgestützte Häuser sowie unter Umständen Hausboote.
Entscheidend ist die bodenrechtliche Relevanz der Anlage.
Bauordnungsrecht
Dient primär der Gefahrenabwehr bei Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen. Es ist objektbezogen und unterscheidet sich vom flächenbezogenen Bauplanungsrecht.
Das materielle Bauordnungsrecht regelt Anforderungen an das Bauwerk selbst, das formelle betrifft Verfahren wie die Baugenehmigung.
Maßgeblich ist die BauO.
Bauordnungsrechtliche Generalklausel (§ 3 BauO)
Die bauordnungsrechtliche Generalklausel verpflichtet, Anlagen so zu errichten, zu ändern, zu nutzen und instand zu halten, dass öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet werden.
Besonders geschützt sind Leben, Gesundheit und natürliche Lebensgrundlagen.
Diese Pflicht gilt auch bei Nutzungsänderungen und der Beseitigung von Anlagen.
Bauplanungsrecht
Regelt, ob auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Es betrifft die städtebauliche Ordnung und ergibt sich aus dem BauGB sowie der BauNVO.
Wesentliche Regelungsinhalte sind die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise und Baugrenzen.
Bauprodukte (Art. 2 XI BauO)
Sind alle Produkte, Baustoffe oder Bauteile, die hergestellt werden, um dauerhaft in baulichen Anlagen verwendet zu werden, und deren Eigenschaften sich auf zentrale Anforderungen wie Standsicherheit, Brandschutz oder Gesundheit auswirken.
Sie müssen dafür geeignete Verwendbarkeitsnachweise vorweisen.
Bauüberwachung
Hierunter versteht man die behördliche Kontrolle, dass bei Errichtung, Änderung, Nutzung und Beseitigung von Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Sie dient der Sicherstellung von Ordnung, Sicherheit und Gesetzmäßigkeit im Bauwesen.
Rechtsgrundlage ist § 58 II 1 BauO.
Bauvorlagen (§ 70 BauO)
Sind die dem Bauantrag beizufügenden Unterlagen, die zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind.
Sie müssen vollständig bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden, damit eine sachgerechte Prüfung erfolgen kann.
Werden erhebliche Mängel nicht fristgerecht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen (§ 71 I 3 BauO).
Behördliches Zuwarten
Lässt die Bauaufsichtsbehörde ein rechtswidriges Vorhaben vorerst unbehelligt, begründet das grds. keine Rechtsposition für den Bauherrn.
Selbst längeres Zuwarten führt nicht zur Verwirkung behördlicher Befugnisse.
Die Bauaufsicht kann auch später noch einschreiten, da sie im öffentlichen Interesse handelt und nicht disponibel ist.
Bekanntgabe der Baugenehmigung (§ 74 II BauO)
Wird festgestellt, dass dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.
Diese muss schriftlich ergehen und dem Bauherrn bekanntgegeben werden (§ 74 II 1 BauO).
Erst durch die Bekanntgabe wird der Verwaltungsakt wirksam.
Beseitigen
Baulicher Anlagen ist in vielen Fällen genehmigungsfrei, erfordert aber regelmäßig eine Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde.
Dadurch soll die ordnungsgemäße Durchführung des Abbruchs sichergestellt werden.
Nur bestimmte Anlagen sind nach der BauO von Anzeige- und Genehmigungspflichten befreit.
Bestandskräftige Baugenehmigung
Ist eine Baugenehmigung bestandskräftig, kann eine bauaufsichtliche Maßnahme grds. nicht mehr auf denselben Sachverhalt gestützt werden.
Ausnahmen bestehen nur bei nachträglichen Änderungen, Widerruf oder Rücknahme.
Nutzungsuntersagung trotz bestandskräftiger Genehmigung nur bei nachträglicher Unzulässigkeit.
Bestandsschutz bei materieller Illegalität
Nach der Rechtsprechung genügt es für Bestandsschutz, wenn die Anlage irgendwann in der Vergangenheit materiell legal war.
Die Literatur fordert dagegen materielle Legalität zum Zeitpunkt der Errichtung oder des Einschreitens.
Beteiligung der Nachbarn (§ 72 BauO)
Betroffene Nachbarn sind am Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen.
Dies dient sowohl der Sachverhaltsaufklärung durch die Behörde als auch der Planungssicherheit für den Bauherrn.
§ 72 BauO geht dabei der allgemeinen Anhörungspflicht nach § 28 LVwVfG als speziellere Regelung vor.
Beteiligung der Öffentlichkeit (Art. 72 BauO)
Ermöglicht eine öffentliche Bekanntmachung des Bauvorhabens, wenn eine Vielzahl potenziell betroffener Nachbarn schwer identifizierbar ist.
So können auch entferntere oder nicht konkret bekannte Personen Einwendungen erheben.
Das schützt die Rechte der Betroffenen und verbessert die Entscheidungsgrundlage der Behörde.
Betreten von Grundstücken/Anlagen (Art. 58 VII BauO)
Die Bauaufsichtsbehörden dürfen Grundstücke, bauliche Anlagen und Betriebsräume betreten, wenn dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich ist.
Das gilt insbesondere bei bauordnungsrechtlichen Kontrollen oder zur Gefahrenabwehr.
Bei Wohnräumen ist zusätzlich ein richterlicher Beschluss nötig.
Bindungswirkung der Teilbaugenehmigung
Die Teilbaugenehmigung bindet die Behörde hinsichtlich der geprüften Abschnitte.
Diese dürfen bei späterer Gesamtgenehmigung nicht erneut abgelehnt werden.
Spätere Versagung des genehmigten Kellers wäre rechtswidrig.
Bindungswirkung des Vorbescheids
Der Vorbescheid entfaltet nach § 77 I BauO eine verbindliche Wirkung für das spätere Baugenehmigungsverfahren.
Innerhalb des geprüften Umfangs wird nicht erneut über die Zulässigkeit des Vorhabens entschieden.
Diese Bindungswirkung gilt regelmäßig für 3 Jahre und verhindert widersprüchliche Entscheidungen.
Brandschutz (§ 14 BauO)
Die Brandschutzvorschriften verpflichten, bauliche Anlagen so zu errichten, dass die Entstehung und Ausbreitung von Feuer und Rauch verhindert oder zumindest erschwert wird.
Sie dienen zugleich dem Schutz von Leben und Gesundheit sowie dem Schutz benachbarter Grundstücke.
Dadurch wird auch die Sicherheit der Nachbarschaft gewährleistet.
Doppelwirkung der Baugenehmigung
Begünstigt den Bauherrn und belastet Nachbarn.
Führt zur Anwendbarkeit des § 80a VwGO im Rechtsschutz.
Nachbar klagt gegen Baugenehmigung -Anfechtung mit Drittwirkung.
Duldungsverfügung
Verpflichtet einen nicht selbst verantwortlichen Beteiligten, behördliche Maßnahmen zu dulden.
Sie wird etwa gegenüber Miteigentümern oder Mietern erlassen, wenn eine Abrissverfügung nur gegen den Bauherrn oder einen einzelnen Eigentümer ergeht. Dadurch wird die Vollstreckung bauaufsichtlicher Maßnahmen rechtlich abgesichert.
Entwurfsverfasser (§ 54 BauO)
Erstellt die Bauvorlagen für ein Bauvorhaben und ist verantwortlich für deren Vollständigkeit, Brauchbarkeit und Übereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Fehlt ihm die Fachkunde auf einem Gebiet, muss er geeignete Fachplaner hinzuziehen, bleibt jedoch für das Zusammenwirken aller Planungen verantwortlich.
Ermessen bei bauaufsichtlichem Einschreiten
Die Baurechtsbehörde verfügt über Entschließungs- und Auswahlermessen, wobei teilweise ein sogenanntes intendiertes Ermessen angenommen wird.
In solchen Fällen soll im Regelfall eingeschritten werden, es sei denn, besondere Umstände sprechen dagegen.
Beim genehmigungspflichtigen Schwarzbau besteht regelmäßig Einschreitpflicht.
Ermessensausübung bei Eingriffsverfügungen
Die Baurechtsbehörde muss ihr Ermessen pflichtgemäß ausüben.
Dabei sind insbesondere Verhältnismäßigkeit, Gleichbehandlung und Vertrauensschutz zu prüfen.
Die Entscheidung darf nicht willkürlich oder unverhältnismäßig sein.
§ 114 VwGO -gerichtliche Kontrolle auf Ermessensfehler.
Errichtung
Unter Errichtung versteht man die erstmalige Herstellung oder den Wiederaufbau einer Anlage.
Sie stellt den Beginn der Nutzung eines Bauwerks dar und unterliegt regelmäßig der Genehmigungspflicht.
Damit wird sichergestellt, dass bauliche Vorhaben von Anfang an den öffentlich-rechtlichen Vorgaben entsprechen.
Erweiternde Maßnahmen
Hier ist zwischen Errichtung und Änderung zu unterscheiden.
Eine Errichtung liegt nur vor, wenn die Erweiterung selbstständig und abtrennbar ist und somit als eigene bauliche Anlage gilt.
Andernfalls handelt es sich um eine Änderung.
Die Einordnung ist entscheidend für den Prüfungsumfang im Genehmigungsverfahren.
Feststellungswirkung
Die Baugenehmigung bestätigt verbindlich, dass das Bauvorhaben den im jeweiligen Verfahren (Artt. 59 f. BauO) zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Diese Feststellung bindet Verwaltung und Bauherr.
Eine wirksame Genehmigung schützt den Bauherrn trotz fehlerhafter Abstandsflächenprüfung, die Feststellungswirkung greift.
Fingierte bauliche Anlagen
Ist ein Objekt, das äußerlich wie eine bauliche Anlage wirkt, aber die Voraussetzungen des § 2 I BauO nicht erfüllt.
Sie ist weder dauerhaft mit dem Erdboden verbunden noch aus Bauprodukten hergestellt oder besitzt keine planungsrechtliche Relevanz.
Dadurch fällt sie nicht unter den baurechtlichen Anlagenbegriff.
Fliegende Bauten (§ 78 BauO)
Sind Anlagen wie Bierzelte, Tribünen oder Fahrgeschäfte, die nicht dauerhaft mit dem Erdboden verbunden sind.
Vor ihrer erstmaligen Aufstellung und Inbetriebnahme benötigen sie eine Ausführungsgenehmigung.
Damit wird die Sicherheit dieser temporären Anlagen gewährleistet.
Formelle Baurechtswidrigkeit
Regelt die Organisation und Zuständigkeiten der Bauaufsichtsbehörden sowie die Verfahren der Bauaufsicht.
Es legt fest, wie Genehmigungen erteilt und wie Bauüberwachungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Damit schafft es den Rahmen für die Durchsetzung des materiellen Baurechts.
Formelle Verwirkung
Hat der Nachbar trotz Kenntnis vom Bauvorhaben ein Jahr lang nichts unternommen, kann eine formelle Verwirkung eintreten.
Entscheidend ist, wann er das Vorhaben hätte erkennen müssen.
Die Jahresfrist wird analog § 58 VwGO angewandt.
Formelles Bauordnungsrecht
Regelt Organisation, Zuständigkeit und Verfahren der Baubehörden, insbesondere das Genehmigungsverfahren.
Grundlage für die formale Kontrolle von Bauvorhaben.
Antragspflicht
Gebäude (§ 2 II BauO)
Ist eine selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann und dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen dient.
Es muss dauerhaft errichtet, begehbar und wettergeschützt sein.
Auch ein Nebengebäude wie eine Garage zählt als Gebäude, wenn es funktional eigenständig ist.
Gebäudeklassen (§ 2 III BauO)
Die BauO unterscheidet 5 Gebäudeklassen, abhängig von Gebäudehöhe, Größe und Nutzungseinheiten.
Sie bestimmen die Anforderungen an zB Brandschutz, Baustoffe und Bauteile.
Je höher die Gebäudeklasse, desto strenger sind die baurechtlichen Vorschriften.
Genehmigungspflicht (§ 60 BauO)
Bedeutet, dass bestimmte Bauvorhaben nur mit vorheriger Baugenehmigung zulässig sind.
Nach § 60 I BauO unterliegen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen grundsätzlich der präventiven staatlichen Kontrolle.
Ausnahmen sind in §§ 61-63, 78 und 79 BauO geregelt.
Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens
Die Genehmigungsfähigkeit prüft, ob einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.
In NRW umfasst die Prüfung nach § 74 I BauO grundsätzlich alle einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Bei genehmigungsfreien Vorhaben besteht weder ein Anspruch auf Genehmigung noch auf ein Negativzeugnis.
Geschoss (§ 2 V BauO)
Oberirdische Ebenen, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt.
Nur wenn auf zwei Dritteln der Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m vorliegt, liegt ein Vollgeschoss vor.
Hohlräume unter dem Dach ohne Aufenthaltsräume zählen nicht als Geschosse.
Grundstücksbezogenheit der Baugenehmigung
Nach ständiger Rechtsprechung steht baurechtlicher Nachbarschutz nur dinglich Berechtigten zu, insbesondere dem Grundstückseigentümer.
Mieter oder sonstige obligatorisch Berechtigte sind nicht klagebefugt, es sei denn, es ist eine Verletzung eigener subjektiv-öffentlicher Rechte möglich, zB aus Art. 2 II GG.
Grundstücksgrenzen
Die BauO verlangt grds. einen Mindestabstand baulicher Anlagen zur Grundstücksgrenze, um Belichtung, Belüftung und Brandschutz sicherzustellen.
Die Tiefe der Abstandsfläche richtet sich in der Regel nach der Gebäudehöhe.
Garagen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen direkt an die Grenze gebaut werden.
Immissionsschutzr. Konzentrationswirkung (§ 13 BImSchG)
Die Genehmigung nach § 6 BImSchG schließt die Baugenehmigung ein.
Die zuständige Behörde prüft auch bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Anforderungen mit.
Industrieanlage nach 4. BImSchV → keine separate Baugenehmigung nötig.
Individualisierung
Die drittschützende Wirkung des Rücksichtnahmegebots setzt voraus, dass klar bestimmbar ist, auf wessen Interessen Rücksicht zu nehmen ist.
Diese Individualisierung verlangt, dass sich das Vorhaben konkret und eindeutig auf bestimmte Personen auswirkt. Nur bei erkennbarer Betroffenheit eines individualisierbaren Dritten kommt subjektiver Rechtsschutz in Betracht.
Instandhalten
Ist die dauerhafte Erhaltung der Funktionsfähigkeit und Sicherheit baulicher Anlagen.
Sie umfasst sowohl vorbeugende Maßnahmen wie Wartung als auch reparative Eingriffe zur Beseitigung von Schäden.
Die regelmäßige Wartung eines Aufzugs oder die Ausbesserung einer beschädigten Fassade zählen zur Instandhaltung.
Instandhaltungsarbeiten (Art. 62 IV BauO)
Sind verfahrensfrei und umfassen Maßnahmen zur Erhaltung des bestehenden Zustands einer baulichen Anlage ohne wesentliche Substanzveränderung.
Wird ein zentrales Bauteil ersetzt oder das Erscheinungsbild deutlich verändert, handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Änderung.
Der Austausch defekter Dachziegel ist verfahrensfrei.
Intendiertes Ermessen – Beseitigungsanordnung
Liegt ein rechtswidriger baulicher Zustand vor, soll die Bauaufsichtsbehörde idR einschreiten, ihr Ermessen ist insoweit intendiert. Ein Absehen vom Einschreiten ist nur bei außergewöhnlichen Umständen möglich.
Wird der Anordnung nicht gefolgt, kann die Maßnahme im Wege der Verwaltungsvollstreckung auf Kosten des Betroffenen durchgesetzt werden (Artt. 29 II Nr. 2, 32 VwZVG).
Konzentrationsmodell
Meint die Annahme, dass die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der Baugenehmigung auch andere Genehmigungen prüft.
Ein solches Modell ist nach § 74 III 2 BauO unzulässig, da die Baugenehmigung andere erforderliche Erlaubnisse unberührt lässt.
Damit bleibt es bei einer Trennung der Prüfungszuständigkeiten.
Koordinationsmodell
Versteht die Baugenehmigung als Schlusspunkt eines „Sternverfahrens“, bei dem alle erforderlichen Genehmigungen koordiniert berücksichtigt werden.
Nach dieser Ansicht darf die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung erst erteilen, wenn auch die anderen erforderlichen Genehmigungen (etwa eine Gaststättenerlaubnis) vorliegen.
Das OVG NRW begründet dies u.a. mit § 71 I 1 Nr. 2 BauO.
Landesbauordnung (BauO)
Die BauO ist das zentrale Gesetz für das Bauen in NRW.
Sie regelt Errichtung, Änderung, Nutzung, Instandhaltung und Beseitigung baulicher Anlagen sowie die Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörden.
Daneben enthält sie Begriffsbestimmungen, Verfahrensfreie Bauvorhaben, Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und Anforderungen wie Barrierefreiheit und Brandschutz.
Materielles Bauordnungsrecht
Enthält die inhaltlichen Anforderungen an Bauvorhaben.
Es bestimmt, welche baulichen Standards eingehalten werden müssen, etwa bei Abstandsflächen, Gestaltung oder Stellplätzen.
Dadurch wird die städtebauliche Ordnung, Sicherheit und Rücksichtnahme im Bauwesen gewährleistet.
Maßnahmen der Bauüberwachung (§ 83 BauO)
Regelt die Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden zur Überwachung genehmigter Bauvorhaben.
Sie dürfen Baustellen betreten, Auskünfte einholen, Unterlagen einsehen und Prüfungen vornehmen.
Ziel ist die Sicherstellung, dass Bauarbeiten den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der erteilten Genehmigung entsprechen.
Materielle Baurechtswidrigkeit
Ist ein Vorhaben, das gegen das Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Maßgeblich ist, ob die Anlage objektiv genehmigungsfähig ist.
Überschreitung der zulässigen Traufhöhe nach Bebauungsplan.
Materielle Illegalität
Ein Vorhaben ist materiell illegal, wenn es gegen eine materiell-rechtliche Vorschrift des öffentlichen Rechts verstößt, deren Einhaltung durch die Bauaufsichtsbehörde zu überwachen ist.
Das gilt auch für sogenanntes aufgedrängtes Sonderrecht sowie für Normen, die nicht Teil des präventiven Prüfprogramms im Genehmigungsverfahren sind.
Ein Gebäude wird ohne ausreichende Stellplätze errichtet.
Materielle Präklusion
Bedeutet, dass Einwendungen gegen ein Bauvorhaben endgültig ausgeschlossen sind, wenn sie nicht fristgerecht vorgebracht wurden.
Sie gilt etwa für Nachbarn, die sich im Genehmigungsverfahren nicht rechtzeitig äußern, obwohl sie dazu Gelegenheit hatten.
Materielle Verwirkung
Wer durch sein Verhalten beim Bauherrn den berechtigten Eindruck erweckt, keine Einwendungen erheben zu wollen, kann auch schon vor Ablauf eines Jahres materiell verwirken.
Dies gilt auch bei rechtswidrigen Vorhaben.
Zahlung einer hohen Entschädigung kann zur Verwirkung führen.
Materieller Nachbarbegriff
Nachbar ist jede Person, deren öffentlich-rechtlich geschützte Interessen durch das Vorhaben berührt sein können.
Die Reichweite bestimmt sich nach Schutzzweck und Störungspotenzial.
Lärmintensives Vorhaben → größerer Nachbarkreis.
Materielles Bauordnungsrecht
Regelt die baulich-technischen Anforderungen an Bauvorhaben, etwa zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zur Hygiene oder zur Barrierefreiheit.
Es betrifft die Errichtung, Nutzung, Änderung, Instandhaltung und den Abbruch baulicher Anlagen.
Vorgaben zu Abstandsflächen, Fluchtwegen oder zur Wärmedämmung gehören zum materiellen Bauordnungsrecht.
Nachbar (persönlich)
Im baurechtlichen Sinn ist der Begriff „Nachbar“ kontextabhängig zu bestimmen.
Schuldrechtlich Berechtigte wie Mieter oder Pächter sind nicht beteiligt; ihre Interessen werden durch die Eigentümerseite vertreten.
Nachbar (räumlich)
Ob jemand im baurechtlichen Sinne Nachbar ist, hängt auch von der räumlichen Betroffenheit ab.
Maßgeblich ist, ob das Bauvorhaben negative Auswirkungen auf das Grundstück haben kann, etwa durch Lärm, Gerüche oder sonstige Emissionen.
Eine unmittelbare Grundstücksgrenze ist dafür nicht erforderlich.
Nachbarrecht NRW
Das Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen ist ein Landesgesetz, das privatrechtliche Nachbarrechtsverhältnisse regelt.
Es ergänzt die Vorschriften des BGB und gilt gemäß Art. 124 EGBGB neben diesem.
Typische Regelungen betreffen Grenzabstände, Einfriedungen oder Pflanzungen.
Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung
Können beigefügt werden, um die Erfüllung baurechtlicher Voraussetzungen zu sichern.
Möglich sind Bedingungen, Auflagen, Widerrufsvorbehalte. Auflage zur Errichtung eines Lärmschutzwalls vor Baubeginn (§ 36 II Nr. 4 LVwVfG).
Nicht genehmigungspflichtige Vorhaben (§§ 61 ff. BauO)
Bestimmte Vorhaben sind von der Genehmigungspflicht ausgenommen, um Verfahren zu beschleunigen und zu vereinfachen.
Welche Vorhaben dies sind, ist abschließend in §§ 61-63 sowie §§ 78 f. BauO geregelt.
Teilweise schließt eine andere Gestattung nach § 61 I BauO die Baugenehmigung ein, sodass sie als selbständige Genehmigung entfällt.
Nutzungsänderung
Liegt vor, wenn die bisherige Zweckbestimmung einer Anlage geändert wird.
Dies ist etwa der Fall, wenn ein Wohnhaus künftig gewerblich genutzt oder eine Landarbeiterstelle in reine Wohnnutzung überführt wird.
Sie ist genehmigungspflichtig, da sich die bodenrechtliche Relevanz des Vorhabens ändert.
Nutzungsuntersagung
Ist eine bauaufsichtliche Maßnahme, die ergeht, wenn eine Anlage entgegen öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.
Sie verbietet die weitere Nutzung und soll den rechtmäßigen Zustand wiederherstellen.
Typisch ist etwa die gewerbliche Nutzung einer Wohnung ohne Genehmigung.
Oberste Bauaufsichtsbehörde
Ist das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung.
Es ist für Grundsatzfragen des Bauordnungsrechts zuständig, erlässt Verordnungen und übt die Fachaufsicht über die unteren und höheren Bauaufsichtsbehörden aus.
Eine direkte Zuständigkeit für einzelne Bauanträge besteht nur ausnahmsweise.
Offene Bauweise
Ist eine festgesetzte Bauweise nach § 22 I BauNVO, bei der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden müssen.
Sie steht im Gegensatz zur geschlossenen Bauweise, bei der Häuser ohne seitlichen Abstand aneinandergebaut werden.
Ein Bebauungsplan mit offener Bauweise erlaubt keine direkt aneinandergebauten Doppelhaushälften.
Öffentliche Bekanntmachung
Bei Vorhaben mit potenziell großer Emissionswirkung kann die Bauherrin nach § 72 VI BauO eine öffentliche Bekanntmachung beantragen.
Diese ersetzt die individuelle Nachbarbeteiligung und ermöglicht es einem unüberschaubaren Personenkreis, Einwendungen zu erheben.
Sie dient der Verfahrenssicherheit bei großflächiger Betroffenheit.
Organkompetenz beim Bebauungsplan
Die betrifft die Frage, welches Organ innerhalb der Gemeinde für die Aufstellung eines Bebauungsplans zuständig ist.
Nach § 41 I 2f GO NRW obliegt dies dem Rat der Gemeinde, ergänzt durch Regelungen in der Hauptsatzung.
Damit wird die demokratische Legitimation der Bauleitplanung gesichert.
Örtliche Bauvorschriften
Örtliche Bauvorschriften werden von Gemeinden auf Grundlage des § 89 BauO erlassen.
Sie konkretisieren Anforderungen an bauliche Anlagen, etwa zur Gestaltung oder Nutzung, und schaffen damit örtliches Baurecht.
Materiell gehören sie zum Bauordnungsrecht, ohne klassische Gefahrenabwehrregelungen zu sein.
Örtliche Zuständigkeit
Die örtliche Zuständigkeit der Bauaufsichtsbehörde ist nicht in der BauO selbst geregelt.
Sie ergibt sich aus §§ 12 II, 4 I OBG, ergänzend auch aus § 3 I Nr. 1 LVwVfG.
Maßgeblich ist die Belegenheit des Grundstücks, auf das sich das Vorhaben bezieht.
Passiver Bestandsschutz
Hierbei geht es um Anlagen, die zeitweise materiell legal waren, jedoch weder bei Errichtung noch im Entscheidungszeitpunkt den baurechtlichen Vorgaben entsprechen.
Eine Ansicht bejaht für diese Fälle Schutz nach Art. 14 I GG, wenn für mindestens drei Monate materielle Legalität bestand.
Nach aA fehlt eine einfachgesetzliche Grundlage – ein Einschreiten bleibt zulässig.
Partiell nachbarschützende Regelungen
Vermitteln nur solchen Nachbarn subjektive Rechte, die durch das Bauvorhaben im konkreten Einzelfall besonders und individuell betroffen sind.
Es bedarf einer qualifizierten Beeinträchtigung über das allgemeine Maß hinaus.
Auf § 15 BauNVO kann sich nur der Nachbar berufen, dessen Grundstück durch Lärm oder Verkehr unzumutbar belastet wird.
Plansicherstellungsgesetz (PlanSiG)
Ermöglichte es den Gemeinden pandemiebedingt, die Öffentlichkeitsbeteiligung im Bauleitplanverfahren ausschließlich digital durchzuführen (§ 3 I 1 PlanSiG).
Statt einer Auslegung im Rathaus genügte die Veröffentlichung im Internet.
Die Regelung galt befristet bis 31.12.2024.
Planungsermessen
Bezeichnet den weiten Entscheidungsspielraum der Gemeinden bei der städtebaulichen Entwicklung.
Es erlaubt, im Rahmen der Planungshoheit über Zielrichtung und Ausgestaltung der Bauleitplanung selbst zu entscheiden.
Dabei dürfen sie auch zwischen konkurrierenden Belangen abwägen.
Präventive Bauüberwachung
Umfasst Maßnahmen der Behörde, die bereits im Vorfeld eines möglichen Verstoßes ansetzen.
Ziel ist es, die Einhaltung des Baurechts von Beginn an sicherzustellen.
Typisches Beispiel ist die Erteilung einer Baugenehmigung.
Präventiver Nachbarschutz
Hier wendet sich der Nachbar gegen eine erteilte Baugenehmigung, um ein ihm unliebsames Bauvorhaben zu verhindern.
Ein erfolgreicher Angriff ist jedoch nur möglich, wenn die Genehmigung in eigene subjektive Rechte eingreift, etwa bei Verletzung nachbarschützender Normen.
Ein allgemeiner Gesetzesvollziehungsanspruch besteht nicht.
Präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt
Vor Realisierung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens besteht ein Bauverbot.
Erst mit Genehmigung darf gebaut werden.
Bauverbot bis Erteilung der Genehmigung.
Private Rechte Dritter (§ 74 IV BauO)
Die Baugenehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt, dh sie greift nicht in zivilrechtliche Ansprüche ein.
Nachbarn können sich parallel verwaltungs- und zivilgerichtlich gegen ein Vorhaben wehren.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft grds. nur öffentliches Recht; private Rechtskonflikte bleiben unbeachtet.
Qualifizierung
Die Beeinträchtigung muss von besonderer Intensität sein und sich deutlich von der allgemeinen, lediglich reflexhaften Betroffenheit der Allgemeinheit abheben.
Nur wer in qualifizierter Weise betroffen ist, kann sich auf das Rücksichtnahmegebot berufen.
Zusammen mit der Individualisierung dient dieses Merkmal der Bestimmung eines besonders schutzwürdigen Personenkreises.
Rechtsnachfolger (§ 58 III BauO)
Bauaufsichtliche Verfügungen wirken als sachbezogene Verwaltungsakte auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
Sie binden sowohl Einzelrechtsnachfolger als auch Gesamtrechtsnachfolger.
Damit bleibt die Verfügung unabhängig vom Eigentümerwechsel am Grundstück bestehen.
Rechtsnatur der Baugenehmigung
Mitwirkungsbedürftiger VA nach § 35 S. 1 LVwVfG.
Besteht aus feststellendem und verfügenden Teil.
Freigabe erst bei Zugang der Verfügung.
Rechtsschutz bei drohender Maßnahme
Ist eine Maßnahme noch nicht erlassen, kann der Bauherr im Wege der vorbeugenden Unterlassungsklage vorgehen.
Voraussetzung ist eine gegenwärtige Gefahr der Maßnahme und das Fehlen anderweitigen effektiven Rechtsschutzes.
Ankündigung einer Nutzungsuntersagung durch die Behörde.
Rechtsschutz gegen Eingriffsverfügungen
Gegen eine repressive bauaufsichtliche Maßnahme ist die Anfechtungsklage statthaft (§ 42 I Alt. 1 VwGO).
Wird zusätzlich einstweiliger Rechtsschutz begehrt, ist ein Antrag nach § 80 V VwGO erforderlich, da die Maßnahmen in der Regel sofort vollziehbar sind.
Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen Baueinstellung.
Rechtsschutzmöglichkeiten des Nachbarn
Nachbarn können gegen eine rechtswidrige Baugenehmigung im Wege des Widerspruchs und ggf. der Anfechtungsklage vorgehen (§ 42 I Alt. 1 VwGO).
Voraussetzung ist die Geltendmachung einer drittschützenden Norm.
Reguläres Genehmigungsverfahren
Im regulären Verfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29-38 BauGB), die Einhaltung der BauO sowie ggf. weiterer öffentlich-rechtlicher Vorschriften.
Letzteres betrifft Fälle, in denen die Baugenehmigung andere Gestattungen ersetzt (formelle Konzentration).
Repressive Bauüberwachung
Setzt erst ein, wenn ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften festgestellt wurde.
Die Behörde kann nach § 58 II 2 BauO Maßnahmen zur Beseitigung baurechtswidriger Zustände treffen.
Dazu gehören auch spezielle Eingriffsbefugnisse wie das Betreten von Grundstücken und Wohnungen (§ 58 VII 1 BauO).
Repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt
Ein gesetzlich missbilligtes Verhalten ist nur im Ausnahmefall genehmigungsfähig.
Entscheidung steht im Ermessen der Behörde.
Ausnahmezulassung nach § 15 WHG.
Repressiver Nachbarschutz
Hier verlangt der Nachbar ein behördliches Einschreiten gegen eine bereits bestehende oder genutzte Anlage – etwa durch Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagung.
Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen ist, dass eigene subjektive Rechte verletzt sind.
Ein allgemeiner Anspruch auf Gesetzesvollziehung besteht nicht.
Sachliche Zuständigkeit der Baurechtsbehörde
Für das Baugenehmigungsverfahren sind die Bauaufsichtsbehörden zuständig.
Dies umfasst untere (zB Landratsämter, große Kreisstädte), höhere (Regierungen) und die oberste Bauaufsichtsbehörde (Staatsministerium).
Soweit keine Sonderregelung besteht, ist regelmäßig die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.
Schlusspunkttheorie
Besagt, dass die Baugenehmigung erst erteilt werden darf, wenn alle anderen erforderlichen Genehmigungen bereits vorliegen.
Sie stellt die Baugenehmigung als „Schlusspunkt“ der öffentlich-rechtlichen Prüfung dar.
Dieses Modell wird im Zusammenhang mit § 74 III 2 BauO diskutiert.
Schutznormtheorie
Ob eine baurechtliche Norm dem Nachbarn subjektive Rechte vermittelt, richtet sich nach der Schutznormtheorie.
Danach ist eine Vorschrift drittschützend, wenn sie zumindest auch dem Schutz individueller Interessen dient und der Betroffene zum geschützten Personenkreis zählt.
Maßgeblich ist die Schutzrichtung der Norm, bloß reflexhafte Vorteile genügen nicht.
Schwarzbau
Liegt vor, wenn eine baugenehmigungspflichtige Anlage ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder genutzt wird.
Dies kann geschehen, weil eine Genehmigung nie vorlag, nachträglich aufgehoben wurde oder das Bauwerk erheblich von der erteilten Genehmigung abweicht.
Er stellt eine formelle Baurechtswidrigkeit dar und kann bauaufsichtliche Maßnahmen auslösen.
Separationsmodell
Bedeutet, dass die Bauaufsichtsbehörde ausschließlich die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens prüft.
Andere Genehmigungen, wie etwa eine Gaststättenerlaubnis, bleiben unberührt und müssen separat eingeholt werden.
Dieses Modell entspricht § 74 III 2 BauO.
Sperrgrundstückserwerb
Wer ein Grundstück nur kauft, um Klagebefugnis gegen ein Vorhaben zu erlangen, handelt rechtsmissbräuchlich.
Eine solche Eigentümerstellung begründet keine Klagebefugnis.
Kein subjektives Rechtsschutzinteresse bei rein prozessual motiviertem Grunderwerb.
Standsicherheit benachbarter Anlagen (§ 12 I 2 BauO)
Bauliche Anlagen müssen insgesamt und in ihren einzelnen Teilen standsicher errichtet sein.
Dabei darf die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen sowie die Tragfähigkeit des Baugrundes auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt werden.
So soll die Sicherheit angrenzender Bauten dauerhaft gewährleistet werden.
Stellplätze (§ 48 BauO)
Nach § 48 BauO müssen bei der Errichtung bestimmter baulicher Anlagen in angemessenem Umfang Stellplätze oder Garagen geschaffen werden.
Fehlen geeignete Flächen auf dem Grundstück, kann dies zur bauordnungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens führen.
Die Pflicht dient der Sicherstellung geordneter Verkehrsverhältnisse.
Stilllegungsverfügung
Ist eine bauaufsichtliche Maßnahme, mit der die Behörde dem Bauherrn die Fortsetzung der Bauarbeiten untersagt.
Ergeht, wenn ein Vorhaben ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften ausgeführt wird.
Ziel ist es, die Entstehung oder Verfestigung rechtswidriger Zustände rechtzeitig zu verhindern.
Teilbaugenehmigung (§ 76 BauO)
Erlaubt auf Antrag bereits vor der vollständigen Baugenehmigung den Beginn der Arbeiten für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte.
Sie stellt verbindlich fest, dass diesen Teilen des Vorhabens keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Im Gegensatz zum Vorbescheid enthält sie eine Baufreigabe.
Treuwidriges Berufungsrecht auf Nachbarschutz
Ein Nachbar kann sich nicht auf Vorschriften berufen, die er selbst missachtet.
Ein solches Verhalten ist treuwidrig.
Ausgenommen sind Fälle, in denen der Verstoß des Nachbarn deutlich schwerer wiegt oder untragbare Gefahrensituationen entstehen.
Offenes Lagerfeuer an der Grenze trotz eigener brandschutzwidriger Bauweise.
Typengenehmigung (§ 66 BauO)
Ermöglicht eine zentrale bautechnische Zulassung für standardisierte Bauvorhaben.
Statt bei jedem Bauantrag erneut Nachweise einzureichen, kann eine einmal erteilte Genehmigung für gleichartige oder vergleichbare Bauvorhaben wiederverwendet werden.
Zuständig ist das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung.
Unbeschadet der Rechte Dritter
Die Formulierung in § 74 IV BauO verdeutlicht, dass eine Baugenehmigung keine privatrechtlichen Ansprüche Dritter ausschließt oder berührt.
Öffentliches und privates Baurecht bestehen daher selbständig nebeneinander. Konflikte mit Nachbarn sind zivilrechtlich auszutragen, auch wenn eine Genehmigung vorliegt.
Untere Baurechtsbehörden (§ 58 BauO)
Sind für den Vollzug der BauO und anderer baurechtlicher Vorschriften sachlich zuständig.
Dazu gehören Errichtung, Änderung, Nutzung und Beseitigung von Anlagen.
Zuständig sind die kreisfreien Städte, die Großen und Mittleren kreisangehörigen Städte sowie die Kreise für die übrigen Gemeinden.
Unternehmer
Sind für die ordnungsgemäße und baurechtskonforme Ausführung ihrer Arbeiten sowie für die sichere Einrichtung und den Betrieb der Baustelle verantwortlich.
Sie müssen erforderliche Nachweise bereithalten und bei sicherheitsrelevanten Arbeiten ihre fachliche Eignung nachweisen.
Ein Dachdeckerbetrieb muss bei Arbeiten in großer Höhe geeignete Sicherungsmaßnahmen treffen.
Unterschied: Bauvorbescheid – Zusicherung
Der Bauvorbescheid ist ein VA und bleibt auch bei späterer Rechtsänderung wirksam.
Eine Zusicherung iSd § 38 LVwVfG hingegen verliert bei Rechtsänderung ihre Wirkung.
Bauvorbescheid bleibt trotz späterer Veränderungssperre gültig (vgl. § 14 III BauGB).
Unterschied: Stilllegung – Nutzungsuntersagung – Abbruch
Stilllegung greift während der Bauausführung ein, Nutzungsuntersagung richtet sich gegen die Nutzung, der Abbruch beseitigt das Bauwerk endgültig.
Die Eingriffsintensität nimmt in dieser Reihenfolge zu, weshalb sich auch die rechtlichen Anforderungen verschärfen.
Formelle Illegalität reicht für Stilllegung, nicht aber für Abbruch aus.
Verfall (§ 61 III BauO)
Seit 2021 kann eine Abrissverfügung auch bei ungenutzten und im Verfall befindlichen baulichen Anlagen erlassen werden.
Damit wurde eine frühere Handlungslücke geschlossen, da zuvor nur bei Gefahrenlagen eingeschritten werden konnte.
Ziel ist der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes vor verwahrlosten „Schandflecken“.
Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 62 BauO)
Sind bauliche Maßnahmen, die keiner Baugenehmigung und auch keines anderen bauaufsichtlichen Verfahrens bedürfen.
Gleichwohl müssen sie den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen und dürfen keine Rechte Dritter verletzen.
Ziel ist eine Vereinfachung für kleinere und weniger risikobehaftete Vorhaben.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO)
Ändert nichts an der grds. Genehmigungspflichtigkeit eines Vorhabens.
Es beschränkt lediglich den materiell-rechtlichen Prüfungsumfang der Bauaufsichtsbehörde.
Dadurch wird das Verfahren für bestimmte Vorhaben beschleunigt.
Verfahrensfreies Vorhaben (§ 62 BauO)
Erklärt bestimmte Bauvorhaben wegen ihres geringen Gefährdungs- oder Konfliktpotenzials für verfahrensfrei.
Unterliegen nicht der Genehmigungspflicht.
Gleichwohl müssen sie materiell baurechtskonform sein.
Verfügungswirkung
Die Baugenehmigung hat neben ihrer Feststellungswirkung auch verfügenden Charakter: Sie hebt das präventive Bauverbot auf und erlaubt dem Bauherrn die Umsetzung des Vorhabens.
Auch Ausnahmen (§ 31 BauGB), Befreiungen und Abweichungen werden mit Verfügungswirkung erteilt.
Verhältnis von privatem zu öffentlichem Baurecht
Privates und öffentliches Baurecht stehen grds. unabhängig nebeneinander.
Die Baugenehmigung wird grds. unabhängig von privaten Einwänden erteilt.
Eine Ausnahme gilt, wenn die Unrealisierbarkeit des Vorhabens aus privatrechtlichen Gründen von vornherein feststeht.
Verunstaltungsverbot (Art. 10 II BauO)
Untersagt, dass Werbeanlagen bauliche Anlagen oder das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild entstellen.
Eine Verunstaltung liegt insbesondere vor, wenn der Ausblick auf Grünflächen verdeckt oder die architektonische Gliederung gestört wird.
Auch eine störende Häufung sowie schädliche Umwelteinwirkungen sind unzulässig.
Verwirkung
Liegt vor, wenn der Nachbar trotz Kenntnis über längere Zeit untätig bleibt und der Bauherr auf dessen Untätigkeit vertrauen durfte.
Es wird unterschieden zwischen formeller (reines Zeitmoment) und materieller Verwirkung (Verhalten ggü. Bauherrn).
Wer untätig bleibt oder sich durch Entschädigung „ruhigstellen“ lässt, verwirkt ggf. seine Rechte.
Vorbescheid (§ 77 BauO)
Ist eine vorweggenommene Teilregelung der Baugenehmigung.
Er wird auf Bauvoranfrage erteilt und klärt einzelne Fragen der Zulässigkeit eines Vorhabens.
Bezieht sich die Anfrage auf bauplanungsrechtliche Fragen, spricht man von einer Bebauungsgenehmigung.
Vorhaben öffentlicher Bauherrn (§ 79 BauO)
Unterliegen besonderen Regelungen, die in § 79 BauO festgelegt sind.
Sie können anstelle einer Baugenehmigung einer Zustimmung bedürfen.
Damit wird ein abgestimmtes Verfahren für öffentliche Bauprojekte geschaffen.
Werbeanlagen
Sind ortsfeste Einrichtungen, die der Ankündigung, Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und vom öffentlichen Verkehrsraum sichtbar sind.
Sie können bauliche Anlagen sein und müssen die Anforderungen der BauO erfüllen, andernfalls dürfen sie das Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten oder die Verkehrssicherheit beeinträchtigen.
Zeitliche Begrenzung der Baugenehmigung
Eine Baugenehmigung erlischt nach § 75 I BauO, wenn innerhalb von 3 Jahren nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird.
Auf Antrag kann die Frist jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden (§ 75 II BauO).
Damit soll die Aktualität der Genehmigung gesichert werden.
Zweigleisigkeit des Rechtsschutzes
Nachbarn können sich sowohl auf öffentlich-rechtliche als auch auf privatrechtliche Vorschriften berufen und wählen frei, ob sie vor Verwaltungs- oder Zivilgerichten klagen.
Wird jedoch ein Gericht zuerst angerufen, entscheidet es gem. § 17 II GVG (iVm § 173 VwGO) auch über gleichartige Ansprüche des anderen Rechtswegs.