Abbruchsanordnung (§ 65 S. 1 LBO)
Wurde ein Vorhaben unter Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften errichtet, kann die Behörde den Abbruch anordnen.
Die Abbruchsanordnung ist die einschneidendste Standardmaßnahme und darf nur ergehen, wenn der rechtmäßige Zustand nicht auf andere Weise wiederhergestellt werden kann (Ultima-Ratio-Prinzip).
Abgrabungen
Gelten als bauliche Anlagen iSv § 2 LBO und sind grds. genehmigungspflichtig, insbesondere im Außenbereich.
Verfahrensfrei sind Abgrabungen bis 2 m Tiefe und 500 m² Fläche.
Größere Vorhaben erfordern eine Genehmigung, meist unter Einbindung der unteren Naturschutzbehörde (§ 19 I NatSchG).
Abgrenzung echte vs. modifizierende Auflage
Eine echte Auflage lautet: „Ja, aber …“ -die Genehmigung wird erteilt und mit einer Nebenbestimmung versehen.
Eine modifizierende Auflage entspricht dem Satz: „Nein, aber …“ -die beantragte Genehmigung wird abgelehnt, stattdessen eine andere erteilt.
Statt genehmigter 24 cm Wandstärke wird eine 32 cm starke Wand vorgeschrieben (aliud + Auflage).
Abstandsflächen (§§ 5 ff. LBO)
Sind die unbebauten Flächen zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze, die der Belichtung, Belüftung und dem Brandschutz dienen.
Das Maß der Fläche hängt u.a. von der Wandhöhe ab.
Ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 6 m muss einen Abstand von mindestens 3 m zur Nachbargrenze einhalten (§ 5 VII LBO).
Abstandsflächenrecht vereinfachtes Verfahren (§§ 5-7 LBO)
Auch im vereinfachten Verfahren muss die Einhaltung der Abstandsflächen geprüft werden.
Eine gemeindliche Satzung kann davon abweichen.
Prüfung der Mindestabstandsfläche nach § 5 VII LBO.
Abwägungspflicht bei örtlichen Bauvorschriften
Obwohl § 1 VII BauGB nicht unmittelbar gilt, müssen örtliche Bauvorschriften als Inhalts- und Schrankenbestimmungen (Art. 14 I 2 GG) einer Abwägung unterzogen werden.
Es sind Gemeinwohl und Eigentumsrechte auszubalancieren.
Bei Verbot von Solaranlagen auf dem Dach muss die Gemeinde die Klimaschutzinteressen gegenüber Eigentumsrechten sachgerecht abwägen.
Adressat der Abbruchsanordnung (§ 65 S. 1 LBO)
Die Verfügung kann sich gegen einzelne Miteigentümer richten, auch wenn diese allein nicht verfügungsbefugt sind.
In solchen Fällen muss ggf. eine zusätzliche Duldungsverfügung gegenüber den übrigen Miteigentümern ergehen (§ 47 I 2 LBO).
Die Abbruchsanordnung bleibt rechtmäßig, auch wenn sie nicht gegen alle Miteigentümer ergeht.
Adressat der Stilllegungsverfügung (§ 64 LBO)
Richtige Adressaten sind der Bauherr (§ 42 LBO) und/oder der Unternehmer (§ 44 LBO), da sie für die Ausführung des Bauvorhabens verantwortlich sind.
Die Stilllegung richtet sich typischerweise gegen den Bauherrn und das Bauunternehmen.
Am Bau Beteiligte (§§ 41 ff. LBO)
Verantwortlich sind regelmäßig Bauherr (§ 42 LBO), Entwurfsverfasser (§ 43 LBO), Unternehmer (§ 44 LBO) und ggf. der Bauleiter (§ 45 LBO).
Jeder hat eigene Pflichten.
Architekt als Entwurfsverfasser nach § 43 I LBO.
Anbauverbot
Untersagt bauliche Erweiterungen, wenn diese gegen Vorschriften der LBO oder örtlicher Satzungen verstoßen, etwa bei Unterschreitung der Abstandsflächen oder Überschreitung der Geschossflächenzahl. Auch gestalterische Vorgaben können einer Anbauplanung entgegenstehen.
Ein Anbau, der näher als erlaubt an die Grundstücksgrenze rückt, kann bauordnungsrechtlich untersagt werden.
Anbringen (§ 2 XIII LBO)
Bauliche oder sonstige Anlagen und Einrichtungen, die errichtet, geändert oder genutzt werden.
Dazu zählen insbesondere auch Elemente, die an bestehenden Gebäuden angebracht werden, wie Werbeanlagen, Vordächer oder Balkone.
Eine an der Hauswand montierte Werbetafel gilt als „Anbringen“ im Sinne der LBO.
Änderung
Liegt bei Eingriffen in bestehende Anlagen vor, etwa durch Umbau oder Erweiterung.
Der Nutzungszweck bleibt erhalten.
Errichtung eines Dachgiebels.
Angrenzerbenachrichtigung (§ 55 I 1 LBO)
Angrenzer sind Eigentümer benachbarter Grundstücke.
Sie sind binnen fünf Arbeitstagen ab Eingang der vollständigen Bauvorlagen durch die Gemeinde über das Bauvorhaben zu informieren.
Nachbargrundstück direkt angrenzend → Pflicht zur Benachrichtigung.
Anhang (zu § 50 I LBO)
Konkretisiert die in § 50 I LBO genannten verfahrensfreien Bauvorhaben und enthält eine abschließende Liste zulässiger Anlagen, die ohne Baugenehmigung errichtet werden dürfen.
Trotz Verfahrensfreiheit müssen alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachtet werden.
Eine Terrassenüberdachung bis 30 m² Grundfläche ist laut Anhang verfahrensfrei.
Anspruch auf Baugenehmigung (§ 58 I LBO)
Besteht kein öffentlich-rechtliches Hindernis, besteht ein gebundener Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.
Die Behörde hat keinen Entscheidungsspielraum.
Genehmigungspflichtiges und -fähiges Vorhaben → Anspruch besteht.
Aufenthaltsräume (§ 2 VII LBO)
Sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.
Sie müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, wie eine ausreichende Grundfläche und lichte Höhe, um gesundheitliche Beeinträchtigungen der Nutzer zu vermeiden.
Aufräumverfügung (§ 47 I 2 LBO)
Die Baurechtsbehörde kann zur Gefahrenabwehr auch anordnen, dass Unrat, Bauteile oder Schutt auf einem Grundstück zu beseitigen sind.
Solche Maßnahmen greifen bei baurechtswidrigem Zustand nachträglich ein.
Anordnung zur Entfernung von Baumaterialien, die das Ortsbild stören.
Aufschüttungen
Gelten als bauliche Anlagen i.S.v. § 2 LBO und sind in Baden-Württemberg je nach Umfang genehmigungspflichtig.
Verfahrensfrei sind sie bis zu 2 m Höhe und 500 m² Fläche im Außenbereich. Bei Überschreiten gilt Genehmigungspflicht nach § 19 NatSchG.
In Schutzgebieten (zB NSG, LSG) sind sie in der Regel unzulässig.
Aufstellen (§ 2 XIII LBO)
Bezeichnet das Errichten oder Montieren einer baulichen Anlage an ihrem endgültigen Standort, sodass sie bestimmungsgemäß genutzt werden kann.
Es zählt zu den baurechtlich relevanten Vorgängen und unterliegt den Anforderungen der LBO, etwa zu Abstandsflächen oder Standsicherheit.
Das Aufstellen eines Gartenhauses auf einem Fundament.
Automat (§ 11 III Nr. 2 LBO)
Enthält konkrete Anforderungen an die Gestaltung von Automaten.
§ 1 I 2 LBO stellt klar, dass solche Vorschriften auch auf Automaten Anwendung finden und erweitert zugleich den Anwendungsbereich anderer Regelungen wie § 47 I 2 LBO.
Ein Zigarettenautomat an der Hauswand muss gestalterische Vorgaben der LBO einhalten.
Barrierefreiheit (§ 39 LBO)
Bauliche Anlagen müssen so geplant und ausgeführt sein, dass sie von Menschen mit Behinderung ohne fremde Hilfe genutzt werden können.
Öffentliche Gebäude und größere Wohnanlagen unterliegen besonderen Anforderungen, insbesondere im Hinblick auf Erreichbarkeit, Bewegungsflächen und Nutzbarkeit der Räume.
Bauantrag (§ 53 I 2 LBO)
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ist zusammen mit den Bauvorlagen ein Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung einzureichen.
Nach § 53 II LBO müssen Bauantrag und Bauvorlagen in Textform (§ 126b BGB) eingereicht werden.
Wer ein Wohnhaus bauen will, muss Bauzeichnungen und Bauantrag elektronisch oder schriftlich einreichen.
Baubeginn (§ 59 LBO)
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben erst zulässig, wenn ein Baufreigabeschein erteilt und dessen Auflagen erfüllt sind.
Zudem muss der Bauherr den Beginn und jede Wiederaufnahme nach über 6 Monaten Unterbrechung der Baurechtsbehörde anzeigen.
Grundriss und Höhenlage müssen vorab festgelegt sein.
Baueinstellung (§ 64 LBO)
Die Behörde kann die sofortige Einstellung der Bauarbeiten anordnen, wenn ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften festgestellt wird.
Ziel ist die Verhinderung rechtswidriger Zustände.
Baustopp wegen Beginns ohne Baufreigabe (§ 59 V LBO).
Baufreigabeschein
= „Roter Punkt“
Ist die sichtbare Erlaubnis zum Baubeginn nach Erteilung der Baugenehmigung, sofern alle Auflagen erfüllt sind.
Er enthält Angaben zum Bauvorhaben, Bauherrn, Entwurfsverfasser, Bauleiter und Rohbauunternehmer und ist gut sichtbar an der Baustelle anzubringen.
Baufreiheit
Die grundrechtliche Baufreiheit leitet sich aus Art. 14 I GG ab, der das Eigentum schützt, dessen Inhalt jedoch durch Gesetze bestimmt wird (Art. 14 I 2 GG).
Umstritten ist, ob hieraus ein unmittelbares Recht auf Bebauung folgt. Jedenfalls muss der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Bauplanungsrechts die Eigentumsgarantie beachten.
Baugebot
Ist eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde, die den Eigentümer verpflichtet, sein Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen.
Es dient der Umsetzung städtebaulicher Ziele, insbesondere zur Innenentwicklung oder Wohnraumschaffung.
Die Gemeinde ordnet an, dass ein leerstehendes Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden muss.
Baugenehmigung
VA, der die formelle Zulässigkeit eines Bauvorhabens bestätigt.
Nach § 58 LBO zu erteilen, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Es besteht eine Doppelwirkung iSd § 80a VwGO.
Baugesuch
Ist der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage.
Es umfasst alle Bauvorlagen und wird bei der zuständigen Baurechtsbehörde eingereicht.
Die Behörde prüft die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften und erlässt bei Genehmigungsfähigkeit einen VA.
Bauherr (§ 42 LBO)
Ist für Planung, Durchführung und rechtliche Absicherung eines Bauvorhabens verantwortlich.
Er muss geeignete Fachleute (zB Entwurfsverfasser, Bauleiter) bestellen und sämtliche Anzeigen und Nachweise bei der Baurechtsbehörde erbringen.
Bei mehreren Bauherren kann die Behörde einen gemeinsamen Vertreter verlangen.
Baulast (§§ 71 f. LBO)
Verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtlich zu einem Handeln, Dulden oder Unterlassen.
Die Verpflichtung wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen (§ 72 LBO) und wirkt gegenüber Rechtsnachfolgern.
Stellplatzbaulast auf Nachbargrundstück zur Erfüllung von § 37 I LBO.
Bauleiter (§ 45 LBO)
Überwacht die Bauausführung und sorgt dafür, dass diese den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwurfsplänen entspricht.
Er koordiniert den Ablauf auf der Baustelle, meldet Verstöße und muss bei fehlender Sachkunde Fachbauleiter hinzuziehen. Die Bestellung ist der Baurechtsbehörde unverzüglich mitzuteilen.
Bauliche Anlage (§ 2 I LBO)
Sind unmittelbar mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.
Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.
Bauordnungsrecht
Regelt, wie ein Bauvorhaben technisch auszuführen ist. Es betrifft Sicherheitsaspekte wie Brandschutz, Abstandsflächen, Barrierefreiheit und Statik.
Ist es in der LBO geregelt und steht unter der Gesetzgebungskompetenz der Länder.
Die Einhaltung der Mindestabstandsfläche ist nach § 5 LBO zwingend zu beachten.
Bauordnungsrechtliche Generalklausel (§ 47 I 2 LBO)
Diese Klausel erlaubt alle bauaufsichtlichen Maßnahmen, die zur Gefahrenabwehr erforderlich sind.
Sie ist subsidiär gegenüber spezialgesetzlichen Maßnahmen (§§ 64 ff. LBO).
Anordnung zur Beseitigung einer einsturzgefährdeten Mauer.
Bauplanungsrecht
Regelt, ob auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Es betrifft die städtebauliche Ordnung und ergibt sich aus dem BauGB sowie der BauNVO.
Wesentliche Regelungsinhalte sind die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise und Baugrenzen.
Bauprodukte (§ 2 X LBO)
Sind Materialien oder Systeme, die dauerhaft in bauliche Anlagen eingebaut werden und den Anforderungen an Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene oder Schallschutz genügen müssen.
Ihre Verwendbarkeit ist durch allgemeine Zulassung, Prüfzeugnis oder Zustimmung im Einzelfall nachzuweisen.
Hersteller müssen die Übereinstimmung mit den technischen Regeln erklären.
Baurechtsbehörden
Sind für die Durchsetzung der Landesbauordnung zuständig und hierarchisch gegliedert: oberste Baurechtsbehörde ist das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen, höhere sind die Regierungspräsidien, und die unteren Baurechtsbehörden sind die Gemeinden bzw. Verwaltungsgemeinschaften.
Die unteren Behörden erteilen Baugenehmigungen; die höheren prüfen, beaufsichtigen und entscheiden über Widersprüche.
Bauvorbescheid (§ 57 LBO)
Klärt einzelne Zulässigkeitsfragen eines Vorhabens vorab und entfaltet Bindungswirkung für das Genehmigungsverfahren.
Er wird auf Antrag des Bauherrn erlassen und bleibt 3 Jahre gültig.
Vorabklärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Einfamilienhauses (§ 57 I LBO).
Bauvorlagen (§ 53 I 1 LBO)
Alle für die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens oder des Kenntnisgabeverfahrens erforderlichen Unterlagen.
Dienen dazu, dass die Behörde prüfen kann, ob ein Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Begleitmaßnahmen zur Stilllegung (§ 64 II LBO)
Zur Durchsetzung der Stilllegung kann die Behörde die Baustelle versiegeln und Baugeräte beschlagnahmen.
Diese Vollstreckungsmaßnahmen unterliegen nicht der aufschiebenden Wirkung von Widerspruch oder Anfechtungsklage (§ 80 II 1 Nr. 3 VwGO iVm § 12 LVwVG).
Versiegelung bei illegaler Fundamentlegung für eine Gartenhütte.
Begründungspflicht (§ 58 I 5 LBO)
Eine Begründung ist nur erforderlich, wenn Ausnahmen, Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften erteilt und Einwendungen erhoben wurden.
Ausnahme von Abstandsfläche nur bei vorliegender Einwendung zu begründen.
Beseitigen (§ 2 XIII LBO)
Die vollständige oder teilweise Entfernung einer baulichen Anlage oder ihrer Teile, einschließlich der dazugehörigen Einrichtungen.
Auch die Entwidmung -also die dauerhafte Aufgabe der bisherigen Nutzung -fällt unter den Begriff.
Dabei ist insbesondere die Standsicherheit der verbleibenden Bauteile sicherzustellen.
Bestandskräftige Baugenehmigung
Ist eine Baugenehmigung bestandskräftig, kann eine bauaufsichtliche Maßnahme grds. nicht mehr auf denselben Sachverhalt gestützt werden.
Ausnahmen bestehen nur bei nachträglichen Änderungen, Widerruf oder Rücknahme.
Nutzungsuntersagung trotz bestandskräftiger Genehmigung nur bei nachträglicher Unzulässigkeit.
Bestandsschutz bei materieller Illegalität
Nach der Rechtsprechung genügt es für Bestandsschutz, wenn die Anlage irgendwann in der Vergangenheit materiell legal war.
Die Literatur fordert dagegen materielle Legalität zum Zeitpunkt der Errichtung oder des Einschreitens.
Bindungswirkung der Teilbaugenehmigung
Die Teilbaugenehmigung bindet die Behörde hinsichtlich der geprüften Abschnitte.
Diese dürfen bei späterer Gesamtgenehmigung nicht erneut abgelehnt werden.
Spätere Versagung des genehmigten Kellers wäre rechtswidrig.
Bindungswirkung des Bauvorbescheids
Über die im Bauvorbescheid entschiedenen Fragen darf die Behörde im Genehmigungsverfahren nicht erneut entscheiden.
Die Entscheidungen werden nachrichtlich übernommen.
Behörde darf später nicht von zuvor bestätigter Baugrenze abweichen (§ 57 II LBO).
Brandschutz (§ 15 LBO)
Dient auch dem Schutz angrenzender Gebäude und hat daher nachbarschützenden Charakter.
Erfasst sind insbesondere Maßnahmen zur Verhinderung der Feuerübertragung.
Holzverschalung direkt an der Grenze ohne Brandwand.
Doppelwirkung der Baugenehmigung
Begünstigt den Bauherrn und belastet Nachbarn.
Führt zur Anwendbarkeit des § 80a VwGO im Rechtsschutz.
Nachbar klagt gegen Baugenehmigung -Anfechtung mit Drittwirkung.
Einbauen (§ 2 XIII LBO)
Meint die feste Integration von Bauteilen oder technischen Anlagen in eine bestehende bauliche Anlage, etwa im Rahmen der Änderung oder Instandsetzung.
Dabei kann je nach Auswirkung auf Statik, Brandschutz oder Nutzung eine Genehmigungspflicht bestehen.
Der Einbau einer neuen Dachgaube verändert die äußere Gestalt und kann genehmigungspflichtig sein.
Einrichten (§ 2 XIII LBO)
Umfasst alle baulichen und sonstigen Anlagen sowie Einrichtungen, die für die bestimmungsgemäße Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks erforderlich sind.
Dazu zählen etwa Heizungs-, Sanitär- oder Aufzugsanlagen sowie fest eingebaute Küchen oder Schränke.
Entscheidend ist, dass die Einrichtung dauerhaft mit dem Gebäude verbunden ist.
Einwendungsfrist (§ 55 II 1 LBO)
Einwendungen sind innerhalb von 4 Wochen nach Zustellung der Benachrichtigung schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen.
Sie müssen erkennbar machen, worin die Betroffenheit liegt.
„Ich bin zu nah betroffen wegen Lärm“ reicht, bloßes „Nein“ nicht.
Entscheidungsfrist (§ 54 V LBO)
Die Baurechtsbehörde soll binnen zwei Monaten nach vollständigem Eingang aller Unterlagen entscheiden.
Bei Verzögerung drohen Amtshaftungsansprüche.
Keine Entscheidung trotz vollständiger Unterlagen nach 4 Monaten.
Entwurfsverfasser (§ 43 LBO)
Ist verantwortlich für die Erstellung genehmigungsfähiger Bauvorlagen und hat sicherzustellen, dass der Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
In der Regel sind Architekten oder Bauingenieure berechtigt.
Bei kleinen Vorhaben können auch fachkundige Handwerker Entwurfsverfasser sein.
Erlöschen der Baugenehmigung (§ 62 LBO)
Erlischt nach 3 Jahren ohne Baubeginn oder bei Unterbrechung von über einem Jahr.
Verlängerung auf Antrag möglich.
Antrag muss vor Fristablauf gestellt werden (§ 62 II 2 LBO).
Ermächtigungsgrundlage für bauaufsichtliche Maßnahmen
Die zentrale Ermächtigungsgrundlage für Eingriffsverfügungen ist § 47 I 2 LBO.
Danach darf die Baurechtsbehörde alle Maßnahmen treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen zur Wahrung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich sind.
Vorrang haben jedoch speziellere Eingriffsbefugnisse wie § 64 und § 65 LBO.
Ermessen bei bauaufsichtlichem Einschreiten
Die Baurechtsbehörde verfügt über Entschließungs- und Auswahlermessen, wobei teilweise ein sogenanntes intendiertes Ermessen angenommen wird.
In solchen Fällen soll im Regelfall eingeschritten werden, es sei denn, besondere Umstände sprechen dagegen.
Beim genehmigungspflichtigen Schwarzbau besteht regelmäßig Einschreitpflicht.
Ermessen bei Teilbaugenehmigung
Trotz Vorliegens der materiellen Voraussetzungen besteht kein Anspruch auf eine Teilbaugenehmigung.
Die Entscheidung steht im Ermessen der Behörde.
„Kann“-Formulierung in § 61 I 1 LBO.
Ermessensausübung bei Eingriffsverfügungen
Die Baurechtsbehörde muss ihr Ermessen pflichtgemäß ausüben.
Dabei sind insbesondere Verhältnismäßigkeit, Gleichbehandlung und Vertrauensschutz zu prüfen.
Die Entscheidung darf nicht willkürlich oder unverhältnismäßig sein.
§ 114 VwGO -gerichtliche Kontrolle auf Ermessensfehler.
Errichtung (§ 2 XII LBO)
Erfasst ist jede erstmalige Herstellung, einschließlich Aufstellen, Einbauen, Anbringen oder Ändern.
Auch Änderungen der Nutzung fallen darunter.
Aufstellen eines Containers oder Nutzungsänderung von Laden zu Wohnung.
Ersetzung des Einvernehmens (§ 54 IV LBO)
Verweigert die Gemeinde das Einvernehmen rechtswidrig, ist dieses nach § 54 IV 1 LBO zwingend zu ersetzen.
Die frühere Ermessensregelung wurde aufgehoben.
Gemeindliches Einvernehmen wird bei Rechtswidrigkeit durch Genehmigungsbehörde ersetzt.
Erteilung der Baugenehmigung (§ 58 LBO)
Bestehen keine rechtlichen Hindernisse, besteht ein gebundener Anspruch auf Erteilung.
Die Genehmigung muss schriftlich erfolgen und ggf. begründet werden.
Genehmigungsfähiges Wohnhaus → schriftlicher Bescheid nach § 58 I 3 LBO.
Fachrecht im Außenbereich (§ 52 II Nr. 4b LBO)
Bei Vorhaben im Außenbereich ist das Fachrecht stets vollständig zu prüfen.
Grund ist die erhöhte Eingriffsintensität in Natur und Landschaft.
Naturschutzrechtliche Prüfung bei Wohnhaus im Außenbereich (§ 35 BauGB).
Fachrecht im vereinfachten Verfahren (§ 52 II Nr. 3 LBO)
Fachrecht wird nur geprüft, wenn spezielle Vorschriften die Baugenehmigung voraussetzen oder materielle Anforderungen stellen.
§ 7 III DSchG BW → Genehmigung für Umbau an Kulturdenkmal.
Fahrradstellplätze (§ 37 II LBO)
Verpflichtet zur Herstellung von Fahrradstellplätzen, wenn bei einer Anlage mit regelmäßigem Fahrradverkehr zu rechnen ist.
Zahl und Beschaffenheit richten sich nach dem konkret zu erwartenden Bedarf (§ 37 II 2 LBO).
Bei einem Bürogebäude in Innenstadtnähe sind ausreichend überdachte Fahrradabstellplätze mit sicherer Befestigungsmöglichkeit bereitzustellen.
Feuerstätten (§§ 2 XII, 32 LBO)
Sind Anlagen oder Einrichtungen, die in oder an Gebäuden ortsfest benutzt werden und dazu bestimmt sind, durch Verbrennung Wärme zu erzeugen.
§ 32 LBO regelt die Anforderungen an Feuerungsanlagen, einschließlich Feuerstätten und Abgasanlagen, um Betriebssicherheit und Brandsicherheit zu gewährleiste.
Fiktive bauliche Anlagen (§ 2 I 3 LBO)
Nennt bestimmte Vorhaben, die unabhängig von ihrer Bauweise als bauliche Anlagen gelten.
Dazu zählen etwa Aufschüttungen, Abgrabungen, Lagerplätze, Zeltplätze oder Stellplätze – sie unterfallen also dem Baurecht, auch wenn sie nicht „gebaut“ sind.
Fliegende Bauten (§ 69 LBO)
Sind bauliche Anlagen, die wiederholt an unterschiedlichen Orten auf- und abgebaut werden, etwa Zelte, Tribünen oder Fahrgeschäfte.
Für größere oder besonders genutzte Bauten ist eine Ausführungsgenehmigung erforderlich.
Ihre Aufstellung muss zudem angezeigt und ggf. abgenommen werden.
Formelle Baurechtswidrigkeit
Liegt vor, wenn für ein genehmigungspflichtiges Vorhaben keine Genehmigung vorliegt oder das Vorhaben von der Genehmigung wesentlich abweicht.
Auch das Fehlen einer erforderlichen Ausnahme oder Befreiung genügt.
Bau eines Carports ohne die erforderliche Baugenehmigung.
Formelle Verwirkung
Hat der Nachbar trotz Kenntnis vom Bauvorhaben ein Jahr lang nichts unternommen, kann eine formelle Verwirkung eintreten.
Entscheidend ist, wann er das Vorhaben hätte erkennen müssen.
Die Jahresfrist wird analog § 58 VwGO angewandt.
Formelle Voraussetzung des Bauantrags (§ 53 LBO)
Die Baugenehmigung muss beantragt werden.
Der Antrag muss die Prüfung ermöglichen und kann auch in Textform eingereicht werden.
Bauantrag bei Gemeinde (§§ 53 I 1 LBO iVm 126b BGB).
Formelles Bauordnungsrecht
Regelt Organisation, Zuständigkeit und Verfahren der Baubehörden, insbesondere das Genehmigungsverfahren.
Grundlage für die formale Kontrolle von Bauvorhaben.
Antragspflicht nach § 53 I 2 LBO.
Fortwirkung der Verfügung (§ 58 II LBO)
Bauaufsichtliche Verfügungen gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern (§ 58 II LBO).
Eine Veräußerung des Grundstücks oder der Tod des Adressaten ändert daran nichts.
Ein Käufer übernimmt die Pflicht zur Umsetzung der Abbruchsanordnung.
Garagen (§ 2 VIII 2 LBO)
Sind Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen.
Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume sind keine Stellplätze oder Garagen.
Garagendispensvertrag (§ 37 VI LBO)
Erlaubt es der Baurechtsbehörde mit Zustimmung der Gemeinde, die Stellplatzpflicht durch Zahlung eines Geldbetrags abzulösen.
Dieser wird zur Schaffung öffentlicher Stellplätze verwendet.
Ein Rechtsanspruch des Bauherrn auf eine solche Regelung besteht nicht.
Ein Bauherr kann wegen Platzmangels keinen Stellplatz errichten und schließt einen Ablösevertrag mit der Gemeinde.
Gebäude (§ 2 II LBO)
Sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.
Gebäudeklassen (§ 2 IV LBO)
Gebäude werden in 5 Klassen eingeteilt, abhängig von Höhe, Fläche und Nutzung.
Die Einteilung bestimmt die baurechtlichen Anforderungen, insbesondere beim Brandschutz, bei Rettungswegen und bei der Bauausführung.
Je höher die Klasse, desto strenger die Vorschriften.
Genehmigungspflicht (§ 49 LBO)
Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen der Genehmigung, sofern §§ 50, 51, 69 oder 70 LBO nicht greifen.
Umbau eines Bungalows mit Dachaufbau ist genehmigungspflichtig.
Genehmigungspflichtige Vorhaben (§ 49 LBO)
Bauvorhaben, sofern sie nicht ausdrücklich in den §§ 50, 51, 69 oder 70 LBO als Ausnahme genannt werden.
Erfasst sind insbesondere die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen.
Der Neubau eines Wohnhauses ist genehmigungspflichtig nach § 49 LBO.
Generalklausel (§ 3 LBO)
Die bauordnungsrechtliche Generalklausel schützt auch private Rechtsgüter wie Leben und Gesundheit und entfaltet daher generellen Drittschutz.
Ein Nachbar kann sich somit auf § 3 LBO berufen, wenn durch das Bauvorhaben seine körperliche Unversehrtheit bedroht ist.
Fensterlose Brandwand in Grenznähe ohne Brandschutzmaßnahmen.
Generalklausel (§ 47 I 2 LBO)
Greift subsidiär ein, wenn keine spezielle Eingriffsnorm wie §§ 64 ff. LBO anwendbar ist.
Sie ermöglicht auch präventive Maßnahmen, etwa bei drohender illegaler Nutzung oder Aufstellung.
Verbot des beabsichtigten Aufstellens eines Wohnwagens im Außenbereich zur Wohnnutzung.
Grundstücksbezogenheit der Baugenehmigung
Gilt für und gegen den Rechtsnachfolger (§ 58 II LBO).
Die Genehmigung „haftet“ am Grundstück.
Erwerber ist an bestehende Genehmigung gebunden.
Grundstücksgrenzen (§§ 5-7 LBO BW)
Beim Bauen sind zu den Grundstücksgrenzen Abstandsflächen einzuhalten, die Licht, Luft und Brandschutz sichern sollen.
In Baden-Württemberg ist eine Grenzbebauung bis max. 9 m je Grenze bzw. 15 m insgesamt zulässig.
Abstände von mindestens 0,5 m gelten bei bestimmten Anlagen wie Holzlagern.
Heilung fehlerhafter Nachbarbeteiligung
Eine unterbliebene oder fehlerhafte Beteiligung kann im Widerspruchsverfahren nachgeholt werden.
Die Baugenehmigung wird dadurch rückwirkend rechtmäßig.
Nachbar wurde nicht korrekt informiert → Anhörung im Widerspruchsverfahren heilt den Fehler.
Herstellen (§ 2 XIII LBO)
Umfasst jede Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Sinne der LBO.
Es ist ein zentraler Begriff zur Bestimmung der Genehmigungspflicht eines Vorhabens. Auch Umbauten oder Umnutzungen fallen darunter, wenn sie den Charakter der Anlage verändern.
Der Anbau eines Wintergartens oder die Umnutzung eines Ladens zur Praxis gelten als Herstellen i.S.d. § 2 XIII.
Identitätswahrung bei Bauausführung
Die Genehmigung erlischt, wenn das ausgeführte Vorhaben in Standort, Nutzung oder Gestaltung wesentlich abweicht.
Änderung von Flachdach zu Satteldach → Erlöschen.
Immissionsschutzr. Konzentrationswirkung (§ 13 BImSchG)
Die Genehmigung nach § 6 BImSchG schließt die Baugenehmigung ein.
Die zuständige Behörde prüft auch bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Anforderungen mit.
Industrieanlage nach 4. BImSchV → keine separate Baugenehmigung nötig.
Instandhalten (§ 2 XIII LBO)
Meint die laufende Pflege und Wartung baulicher Anlagen, um ihren ursprünglichen Zustand und ihre Funktion zu erhalten -ohne dabei Nutzung oder Charakter wesentlich zu verändern.
Es dient der Gefahrenabwehr und Werterhaltung, nicht der baulichen Veränderung.
Die Reparatur eines undichten Daches oder die Wartung einer Heizungsanlage gilt als Instandhaltung nach § 2 XIII LBO.
Instandhaltungsarbeiten (§ 50 IV LBO)
Reine Erhaltungsmaßnahmen, die den Bestand wahren und keine neue Genehmigung erfordern.
Sie sind verfahrensfrei.
Austausch defekter Fenster oder Dachziegel.
Keine Freistellung vom materiellen Recht (§ 50 V LBO)
Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen die materiellen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.
Die Behörde prüft dies jedoch nicht präventiv, sondern kann nur repressiv einschreiten.
Verfahrensfreies Gartenhaus überschreitet Abstandsfläche → Nutzungsuntersagung möglich.
Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO)
Hierbei wird das Bauvorhaben der Behörde lediglich zur Kenntnis gegeben.
Es darf nur durchgeführt werden, wenn das Vorhaben vollständig dem qualifizierten Bebauungsplan entspricht.
Neubau eines Einfamilienhauses im Innenbereich (§ 51 I Nr. 1 LBO).
Kfz-Stellplatz (§ 37 I LBO)
Verpflichtet Bauherren zur Herstellung geeigneter Kfz-Stellplätze: Für jede Wohnung ist mindestens ein Stellplatz zu errichten (§ 37 I 1 LBO).
Auch bei anderen Anlagen mit Verkehrsaufkommen sind ausreichend Stellplätze zu schaffen.
Bei einem neuen Wohnhaus mit fünf Wohnungen müssen mindestens fünf Stellplätze eingeplant werden.
Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW)
Regelt das Bauordnungsrecht in BW.
Als Landesgesetz enthält sie Vorgaben zur Ausführung von Bauvorhaben (zB Abstandsflächen, Brandschutz) und orientiert sich an der Musterbauordnung (MBO), enthält aber auch abweichende Regelungen.
In Baden-Württemberg gelten eigene Vorgaben zur Gestaltung von Dächern und zur Barrierefreiheit.
Materielle Baurechtswidrigkeit
Ist ein Vorhaben, das gegen das Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Maßgeblich ist, ob die Anlage objektiv genehmigungsfähig ist.
Überschreitung der zulässigen Traufhöhe nach Bebauungsplan.
Materielle Präklusion (§ 55 II 2 LBO)
Hat ein Nachbar im Baugenehmigungsverfahren keine Einwendungen erhoben, kann er im gerichtlichen Verfahren mit diesen präkludiert sein.
Das entzieht ihm die Klagebefugnis nach § 42 II VwGO -die Klage ist dann unzulässig.
Bei formell ordnungsgemäßer Nachbarbeteiligung sind verspätete Rügen ausgeschlossen.
Materielle Verwirkung
Wer durch sein Verhalten beim Bauherrn den berechtigten Eindruck erweckt, keine Einwendungen erheben zu wollen, kann auch schon vor Ablauf eines Jahres materiell verwirken.
Dies gilt auch bei rechtswidrigen Vorhaben.
Zahlung einer hohen Entschädigung kann zur Verwirkung führen.
Materieller Nachbarbegriff
Nachbar ist jede Person, deren öffentlich-rechtlich geschützte Interessen durch das Vorhaben berührt sein können.
Die Reichweite bestimmt sich nach Schutzzweck und Störungspotenzial.
Lärmintensives Vorhaben → größerer Nachbarkreis.
Materielles Bauordnungsrecht
Normiert inhaltliche Anforderungen an bauliche Anlagen, etwa zur Gestaltung, Sicherheit oder Barrierefreiheit.
Beinhaltet u.a. §§ 5-7, 11, 37 LBO.
Stellplatzpflicht nach § 37 LBO.
Milderes Mittel (§ 65 S. 1 LBO)
Die Abbruchsanordnung ist nur zulässig, wenn mildere Mittel wie Genehmigung, Befreiung (§ 56 LBO), Teilerlass oder Nebenbestimmungen nicht möglich sind.
Dies ist bereits im Tatbestand und nicht erst bei der Verhältnismäßigkeit zu prüfen.
Eine Abweichung nach § 56 LBO könnte das Vorhaben legalisieren und den Abbruch entbehrlich machen.
Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung
Können beigefügt werden, um die Erfüllung baurechtlicher Voraussetzungen zu sichern.
Möglich sind Bedingungen, Auflagen, Widerrufsvorbehalte. Auflage zur Errichtung eines Lärmschutzwalls vor Baubeginn (§ 36 II Nr. 4 LVwVfG).
Nutzungsänderung
Liegt vor, wenn sich Art und Intensität der Nutzung so verändern, dass neue öffentlich-rechtliche Prüfungsmaßstäbe greifen.
Umwandlung eines Ladens in Wohnraum.
Nutzungsuntersagung (§ 65 I 2 LBO)
Die Baurechtsbehörde kann die Nutzung einer baulichen Anlage untersagen, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht.
Die Untersagung dient der Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände und greift unabhängig davon ein, ob das Bauwerk formell oder materiell illegal ist.
Offene Bauweise
Ist eine festgesetzte Bauweise nach § 22 I BauNVO, bei der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden müssen.
Sie steht im Gegensatz zur geschlossenen Bauweise, bei der Häuser ohne seitlichen Abstand aneinandergebaut werden.
Ein Bebauungsplan mit offener Bauweise erlaubt keine direkt aneinandergebauten Doppelhaushälften.
Örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO)
Sind gemeindliche Satzungen zur baulichen Gestaltung, zB zu Dachform, Einfriedungen oder Solaranlagen. Sie sind bauordnungsrechtlicher Natur und in § 74 LBO geregelt.
Grundlage ist die bundesrechtliche Ermächtigung in § 9 IV BauGB.
Eine Gestaltungssatzung kann zB nur Satteldächer in einem Gebiet zulassen (§ 74 I Nr. 1 LBO).
Örtliche Zuständigkeit (§ 3 I Nr. 1 LVwVfG)
Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks. Zuständig ist die Behörde, in deren Bezirk das Vorhaben verwirklicht werden soll.
Grundstück liegt in Esslingen → Zuständigkeit der Baubehörde Esslingen.
Präventive Bauüberwachung
Bezeichnet das Tätigwerden der Baurechtsbehörde vor einem Rechtsverstoß.
Dient der Vorabkontrolle baurechtlicher Anforderungen.
Erteilung einer Baugenehmigung vor Baubeginn (§ 58 LBO).
Präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt
Vor Realisierung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens besteht ein Bauverbot.
Erst mit Genehmigung darf gebaut werden.
Bauverbot bis Erteilung der Genehmigung nach § 59 I 1 LBO.
Prüfung durch die Baurechtsbehörde (§ 58 LBO)
Nach § 58 I 1 LBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Die Behörde prüft insbesondere das Bauplanungsrecht (BauGB, BauNVO) und Bauordnungsrecht (LBO).
Private Rechte Dritter bleiben unberührt (§ 58 III LBO).
Prüfungsumfang im Genehmigungsverfahren (§ 58 I 2 LBO)
Die Baurechtsbehörde prüft nur solche Vorschriften, für deren Einhaltung keine andere Behörde zuständig ist.
Dazu zählen Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht und Vorschriften aus Nebengesetzen.
Keine Prüfung des Wasserrechts bei separatem wasserrechtlichem Verfahren.
Rechtliche Wirkung des Kenntnisgabeverfahrens
Nach einem Monat ohne Untersagung darf mit dem Bau begonnen werden.
Die Baurechtsbehörde prüft nicht aktiv, das Vorhaben ist aber nicht von den materiellen Vorschriften freigestellt.
Widerspruch zur Abstandsfläche führt zu späterem Einschreiten (§ 51 IV LBO).
Rechtsnatur der Baugenehmigung
Mitwirkungsbedürftiger VA nach § 35 S. 1 LVwVfG.
Besteht aus feststellendem und verfügenden Teil.
Freigabe erst bei Zugang der Verfügung (§ 59 I 1 LBO).
Rechtsnatur der Ersetzung (§ 54 IV 3 LBO)
Die Ersetzung ist eine Ersatzvornahme kraft Gesetzes und stellt eine rechtsaufsichtliche Maßnahme dar.
Sie erfolgt durch VA gegenüber der Gemeinde (§ 35 S. 1 LVwVfG).
VA ersetzt rechtswidrig verweigertes Einvernehmen durch Kommune.
Rechtsschutz bei drohender Maßnahme
Ist eine Maßnahme noch nicht erlassen, kann der Bauherr im Wege der vorbeugenden Unterlassungsklage vorgehen.
Voraussetzung ist eine gegenwärtige Gefahr der Maßnahme und das Fehlen anderweitigen effektiven Rechtsschutzes.
Ankündigung einer Nutzungsuntersagung durch die Behörde.
Rechtsschutz gegen Eingriffsverfügungen
Gegen eine repressive bauaufsichtliche Maßnahme ist die Anfechtungsklage statthaft (§ 42 I Alt. 1 VwGO).
Wird zusätzlich einstweiliger Rechtsschutz begehrt, ist ein Antrag nach § 80 V VwGO erforderlich, da die Maßnahmen in der Regel sofort vollziehbar sind.
Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen Baueinstellung.
Rechtsschutzmöglichkeiten des Nachbarn
Nachbarn können gegen eine rechtswidrige Baugenehmigung im Wege des Widerspruchs und ggf. der Anfechtungsklage vorgehen (§ 42 I Alt. 1 VwGO).
Voraussetzung ist die Geltendmachung einer drittschützenden Norm.
Abstandsflächenvorschrift (§ 5 LBO) als drittschützende Norm.
Repressive Bauüberwachung (§ 47 LBO)
Die Baurechtsbehörden überwachen, ob baurechtliche und sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten werden.
Bei Verstößen können sie einschreiten und Maßnahmen treffen (§ 47 I 2 LBO).
Baueinstellung bei Verstoß gegen genehmigte Bauvorlagen.
Repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt
Ein gesetzlich missbilligtes Verhalten ist nur im Ausnahmefall genehmigungsfähig.
Entscheidung steht im Ermessen der Behörde.
Ausnahmezulassung nach § 15 WHG.
Richtiger Adressat der Verfügung
Adressat ist grds. der Verantwortliche für den baurechtswidrigen Zustand.
Dies kann ein Verhaltensstörer (§ 6 PolG) oder Zustandsstörer (§ 7 PolG) sein -also z. B. Bauherr, Eigentümer oder Nutzer.
Die Verfügung muss an den Richtigen adressiert sein, sonst ist sie rechtswidrig.
Rückbauverpflichtung
Bezeichnet die behördliche Anordnung, bauliche Anlagen ganz oder teilweise zu entfernen, wenn sie baurechtswidrig sind oder nicht mehr genutzt werden.
Sie kann zB bei illegalen Bauten, Verfall oder abgelaufener Genehmigung angeordnet werden (§ 65 LBO BW).
Rücksichtnahmegebot vs. Abstandsflächenrecht
Strittig ist, ob das Rücksichtnahmegebot durch das Abstandsflächenrecht verdrängt wird.
Die Rspr. geht von regelmäßigem Vorrang der Abstandsflächen aus.
Die Lit. betont, dass das Rücksichtnahmegebot eigenständig bleibt.
Sachliche Zuständigkeit der Baurechtsbehörde (§ 48 LBO)
Zuständig sind die unteren Baurechtsbehörden.
Diese sind regelmäßig die unteren Verwaltungsbehörden nach § 15 LVG, etwa Landratsamt oder Große Kreisstadt.
In Stadtkreisen die Gemeinde gemäß § 15 I Nr. 2 LVG.
Schlusspunkttheorie
Hiernach dürfte eine Baugenehmigung erst erteilt werden, wenn zuvor alle anderen nötigen Genehmigungen vorliegen. Sie würde dann den letzten Prüfpunkt darstellen.
In BW ist diese Theorie aber nicht anerkannt – das Baugenehmigungsverfahren ist unabhängig von weiteren Verfahren durchzuführen.
Schriftform der Baugenehmigung (§ 58 I 3 LBO)
Abweichend vom Grundsatz in § 37 LVwVfG ist die Baugenehmigung stets schriftlich zu erlassen.
Sie wird erst mit Zugang wirksam.
Mündliche Zusage ist rechtlich unbeachtlich.
Schwarzbau
Liegt vor, wenn eine genehmigungspflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wird.
Das stellt eine formelle Baurechtswidrigkeit iSv § 65 I 1 LBO dar. Gleiches gilt bei Abweichungen von der Genehmigung oder deren rückwirkender Aufhebung.
Ein Bauherr errichtet eine Garage ohne Genehmigung, obwohl sie genehmigungspflichtig ist.
Separationsmodell
Baugenehmigungsverfahren und andere Genehmigungsverfahren sind unabhängig voneinander durchzuführen.
Es gibt keinen Vorrang oder „Schlusspunkt“ der Baugenehmigung.
LBO-Genehmigung und Naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung parallel erforderlich.
Sonstige Nachbarn (§ 55 I 3 LBO)
Sind Eigentümer benachbarter, aber nicht unmittelbar angrenzender Grundstücke.
Ihre Benachrichtigung liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde.
Eigentümer eines Grundstücks in zweiter Reihe.
Sperrgrundstückserwerb
Wer ein Grundstück nur kauft, um Klagebefugnis gegen ein Vorhaben zu erlangen, handelt rechtsmissbräuchlich.
Eine solche Eigentümerstellung begründet keine Klagebefugnis.
Kein subjektives Rechtsschutzinteresse bei rein prozessual motiviertem Grunderwerb.
Stellplätze (§ 2 VIII 1 LBO)
Sind Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen und Fahrrädern außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen dienen.
Die LBO legt fest, dass bei Wohngebäuden Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrradstellplätze nachgewiesen werden müssen, wobei die Anzahl und Qualität der Fahrradstellplätze eine immer größere Rolle spielt.
Stellplatzpflicht (§ 37 LBO)
Für jedes Vorhaben sind Stellplätze in ausreichender Zahl nachzuweisen.
Möglich ist auch die Zahlung eines Ablösebetrags (§ 37 V LBO).
Stilllegung bei Kenntnisgabeverfahren
Ist möglich, wenn sich die materielle Rechtswidrigkeit zeigt.
Die Maßnahme dient dem Schutz der Ordnung, selbst wenn keine formelle Genehmigung erforderlich ist.
Bau eines Hauses innerhalb des Bebauungsplans, aber mit nicht zulässigem Dach.
Stilllegungsverfügung (§ 64 LBO)
Die Baurechtsbehörde kann die Einstellung von Bauarbeiten anordnen, wenn ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften vorliegt.
Eine formelle Illegalität genügt, da die Maßnahme nicht endgültig ist und rückgängig gemacht werden kann.
Baustopp wegen fehlender Baufreigabe trotz genehmigungsfähigem Vorhaben.
Teilbaugenehmigung (§ 61 LBO)
Erlaubt schon vor Erteilung der Gesamtgenehmigung die Ausführung bestimmter Bauabschnitte.
Sie ist ein VA mit sofortiger materiell-rechtlicher Wirkung.
Vorabgenehmigung für Baugrube oder Keller (§ 61 I LBO).
Trennung von Genehmigungsfähigkeit und -pflichtigkeit
Ein genehmigungsfreies Vorhaben begründet keinen Anspruch auf eine Genehmigung.
Nur bei genehmigungspflichtigen Vorhaben entsteht bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Anspruch.
Verfahrensfreies Gartenhaus → kein Raum für Antrag auf Genehmigung (§ 58 I LBO).
Treuwidriges Berufungsrecht auf Nachbarschutz
Ein Nachbar kann sich nicht auf Vorschriften berufen, die er selbst missachtet -ein solches Verhalten ist treuwidrig.
Ausgenommen sind Fälle, in denen der Verstoß des Nachbarn deutlich schwerer wiegt oder untragbare Gefahrensituationen entstehen.
Offenes Lagerfeuer an der Grenze trotz eigener brandschutzwidriger Bauweise.
Typenprüfung (§ 68 LBO)
Dient der allgemeinen Prüfung bestimmter baulicher Teile, die mehrfach in identischer Ausführung verwendet werden sollen.
Der Bescheid über eine erfolgreiche Typenprüfung hat die gleiche Bindungswirkung wie ein Vorbescheid (§ 68 II 2 LBO), ersetzt aber nicht die Baugenehmigung.
Ein Hersteller lässt die Standsicherheit eines Fertiggaragenmodells typengeprüft feststellen.
Unbeachtlichkeit privater Rechte
Genehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt (§ 58 III LBO).
Privatrechtliche Einwendungen sind unbeachtlich.
Streit über Wegerecht berührt Genehmigung nicht.
Untere Baurechtsbehörden (§ 46 II LBO)
Meist Gemeinden, Verwaltungsgemeinschaften oder Landratsämter sind für Baugenehmigungen und die Einhaltung des öffentlichen Baurechts zuständig.
Sie prüfen Bauanträge, führen Bauüberwachungen durch und wenden das vereinfachte oder das Kenntnisgabeverfahren an.
Unternehmer (§ 44 LBO)
Ist für die ordnungsgemäße Bauausführung verantwortlich und muss sicherstellen, dass seine Arbeiten den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen und mit anderen Gewerken abgestimmt sind.
Er muss geeignete Nachweise zu Bauprodukten bereithalten und ggf. Fachkräfte hinzuziehen, wenn besondere Sachkunde erforderlich ist.
Unterschied: Baulast -Grunddienstbarkeit
Die Baulast ist ein öffentlich-rechtliches Institut und kann nur durch Verzicht der Baurechtsbehörde aufgehoben werden (§ 71 III 1 LBO).
Eine bloße Einigung mit dem Nachbarn genügt nicht.
Öffentliche Interessen verhindern die einseitige Löschung durch Eigentümer.
Unterschied: Bauvorbescheid – Zusicherung
Der Bauvorbescheid ist ein VA und bleibt auch bei späterer Rechtsänderung wirksam.
Eine Zusicherung iSd § 38 LVwVfG hingegen verliert bei Rechtsänderung ihre Wirkung.
Bauvorbescheid bleibt trotz späterer Veränderungssperre gültig (vgl. § 14 III BauGB).
Unterschied: Stilllegung – Nutzungsuntersagung – Abbruch
Stilllegung greift während der Bauausführung ein, Nutzungsuntersagung richtet sich gegen die Nutzung, der Abbruch beseitigt das Bauwerk endgültig.
Die Eingriffsintensität nimmt in dieser Reihenfolge zu, weshalb sich auch die rechtlichen Anforderungen verschärfen.
Formelle Illegalität reicht für Stilllegung, nicht aber für Abbruch aus.
Vereinbarkeit mit dem Bauordnungsrecht (§§ 3 ff. LBO)
Im normalen Verfahren sind sämtliche Vorschriften des Bauordnungsrechts vollumfänglich zu prüfen.
Im vereinfachten Verfahren ist der Umfang eingeschränkt.
Prüfung von Abstandsflächen, Brandschutz, Barrierefreiheit.
Vereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht (§§ 29 ff. BauGB)
Das Bauvorhaben muss mit den Vorschriften des Bauplanungsrechts vereinbar sein.
Dies gilt auch im vereinfachten Verfahren nach § 52 LBO uneingeschränkt.
Zulässigkeit nach § 30, § 34 oder § 35 BauGB ist stets zu prüfen.
Vereinbarkeit mit örtlichen Bauvorschriften (§ 74 LBO)
Die Gemeinde kann örtliche Gestaltungsvorschriften als Satzung erlassen, etwa zur Dachform oder Werbeanlagen.
Diese sind auch im vereinfachten Verfahren zu prüfen.
Gestaltungssatzung schreibt Ziegeldächer vor (§ 74 I Nr. 1 LBO).
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO)
Ermöglicht ein vereinfachtes Prüfverfahren für bestimmte Vorhaben.
Der Prüfungsumfang ist auf § 52 II LBO beschränkt.
Wohnhaus im unbeplanten Innenbereich mit vereinfachter Prüfung.
Verfahrensfreie Nutzungsänderung (§ 50 II LBO)
Eine Nutzungsänderung ist verfahrensfrei, wenn keine weitergehenden Anforderungen als zuvor gelten oder zusätzlicher Wohnraum in Gebäuden geringer Höhe geschaffen wird.
Entscheidend ist die Vergleichbarkeit der bauordnungsrechtlichen Anforderungen.
Umnutzung von Büro zu Lager, wenn kein zusätzlicher Stellplatzbedarf entsteht (§ 50 II Nr. 1 LBO).
Verfahrensfreier Abbruch (§ 50 III LBO)
Auch der Abbruch bestimmter Anlagen ist verfahrensfrei, insbesondere bei freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1-3 oder bei nicht gebäudeartigen Anlagen bis 10 m Höhe.
Abbruch eines Gartenhauses mit 3 m Höhe (§ 50 III Nr. 2 LBO).
Verfahrensfreies Vorhaben (§ 50 LBO)
Sind genehmigungsfrei und dürfen ohne Beteiligung von Baurechtsbehörde, Gemeinde oder Nachbarn errichtet werden.
Sie sind im Anhang zu § 50 LBO abschließend geregelt.
Verhältnis von privatem zu öffentlichem Baurecht
Privates und öffentliches Baurecht stehen grds. unabhängig nebeneinander.
Die Baugenehmigung wird grds. unabhängig von privaten Einwänden erteilt.
Eine Ausnahme gilt, wenn die Unrealisierbarkeit des Vorhabens aus privatrechtlichen Gründen von vornherein feststeht.
Verhältnismäßigkeit Abbruchsanordnung (§ 65 S. 1 LBO)
Wegen ihrer Endgültigkeit ist bei Abbruchsanordnungen besonders sorgfältig zu prüfen, ob mildere Mittel wie Genehmigung, Befreiung oder Teilabbruch möglich sind.
Die Maßnahme darf nicht außer Verhältnis zur Bedeutung des Verstoßes stehen.
Ein Schwarzbau muss auch bei großem finanziellem Schaden abgerissen werden, wenn er grob rechtswidrig ist.
Verhältnismäßigkeit Nutzungsuntersagung (§ 65 S. 2 LBO)
Trotz formeller Illegalität ist eine Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig, wenn das Vorhaben genehmigungsfähig ist und ein Antrag bereits gestellt wurde.
Es genügt dann, das Verfahren abzuwarten.
Nutzung wird nur vorübergehend ohne Genehmigung ausgeübt.
Verhältnismäßigkeit bei Stilllegung (§ 64 LBO)
Die Stilllegungsverfügung ist unverhältnismäßig, wenn das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig ist und ein Bauantrag gestellt wurde.
Dann besteht kein öffentliches Interesse am Soforteinschreiten.
Der Antrag liegt vor und die Genehmigung ist absehbar: Stilllegung wäre unverhältnismäßig.
Verunstaltungsverbot (§ 11 LBO)
Dient dem allgemeinen Stadtbild und ist grds. nicht nachbarschützend.
Ausnahmsweise wird in extremen Fällen eine Beeinträchtigung des Nachbarn diskutiert, was jedoch regelmäßig als bloßer Rechtsreflex zurückgewiesen wird.
Grellbuntes Hochhaus in reiner Villenbebauung reicht nicht für Drittschutz.
Verwirkung
Liegt vor, wenn der Nachbar trotz Kenntnis über längere Zeit untätig bleibt und der Bauherr auf dessen Untätigkeit vertrauen durfte.
Es wird unterschieden zwischen formeller (reines Zeitmoment) und materieller Verwirkung (Verhalten ggü. Bauherrn).
Wer untätig bleibt oder sich durch Entschädigung „ruhigstellen“ lässt, verwirkt ggf. seine Rechte.
Verzicht auf Nachbarrechte (§ 58 III LBO)
Ein Nachbar kann ausdrücklich gegenüber der Baurechtsbehörde auf seine öffentlich-rechtlichen Abwehrrechte verzichten.
Der Verzicht wirkt auch für Rechtsnachfolger und ist nach Genehmigung grds. unwiderruflich.
Bloßes Schweigen oder Rücknahme von Einwendungen reicht für einen Verzicht nicht.
Werbeanlagen (§ 2 IX LBO)
Sind alle örtlich gebundenen Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar sind.
Besondere Bedeutung kommt bei Werbeanlagen dem Verunstaltungsgebot gem. § 11 LBO zu.
Wohngebäude (§ 2 III LBO)
Gebäude, die überwiegend der Wohnnutzung dienen und außer Wohnungen allenfalls Räume für die Berufsausübung freiberuflich oder in ähnlicher Art Tätiger sowie die zugehörigen Garagen und Nebenräume enthalten.
Zeitpunkt für Eingreifen der Maßnahmen
Die Stilllegungsverfügung ist nur bis zum Abschluss der Bauarbeiten zulässig.
Danach können nur noch Maßnahmen wie die Nutzungsuntersagung oder die Abbruchsanordnung ergriffen werden.
Die Wahl der Maßnahme richtet sich nach dem Zeitpunkt und der Intensität des Eingriffs.
Zuständigkeit der unteren Baurechtsbehörde
Untere Baurechtsbehörde ist die untere Verwaltungsbehörde (§ 46 I Nr. 3 LBO).
In Stadtkreisen und Großen Kreisstädten ist dies regelmäßig die Gemeinde (§ 15 I LVG).
Große Kreisstadt ≙ untere Baurechtsbehörde nach § 15 I Nr. 1 Var. 2 LVG.
Zustimmungsverfahren (§ 70 LBO)
Ersetzt die Baugenehmigung bei Bauvorhaben öffentlicher Stellen oder Kirchen, wenn geeignete Fachkräfte der Behörde die Bauleitung übernehmen.
Es gilt ein vereinfachtes Verfahren, bei dem die Zustimmung der Baurechtsbehörde ausreicht.
Ein landeseigenes Schulgebäude wird mit Zustimmung, aber ohne reguläre Baugenehmigung errichtet.