16-Meter-Privileg (Art. 6 Va 2 BayBO)
In Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt bei bis zu 2 Außenwänden von jeweils max. 16 m Länge ein reduzierter Abstandsflächenwert von 0,5 H statt 1 H, jedoch mindestens 3 m.
Ziel ist eine dichtere Bebauung.
In kleineren Gemeinden ist das Privileg entfallen, da dort generell nur 0,4 H gilt.
Abbruchmaßnahmen
Bei anzeigepflichtigen Abbruchmaßnahmen nach Art. 57 V BayBO ist umstritten, ob ein Verstoß gegen die Anzeigepflicht bereits zur formellen Illegalität führt.
Teilweise wird dies bejaht, andere Stimmen fordern dafür das Fehlen einer Baugenehmigungspflicht.
Einigkeit besteht darüber, dass der Abbruch dennoch rechtlich relevant bleibt.
Abgrabungen
Bauliche Anlagen, die dem Abgrabungsbetrieb dienen, sind grundsätzlich baugenehmigungspflichtig (Art. 55 I BayBO), benötigen aber zugleich eine Abgrabungsgenehmigung nach Art. 6 I iVm 1 BayAbgrG.
Aufgrund des Vorrangs der Abgrabungsgenehmigung nach Art. 56 S. 1 Nr. 2 BayBO entfällt das Baugenehmigungsverfahren.
Abgrenzung echte vs. modifizierende Auflage
Eine echte Auflage lautet: „Ja, aber …“ -die Genehmigung wird erteilt und mit einer Nebenbestimmung versehen.
Eine modifizierende Auflage entspricht dem Satz: „Nein, aber …“ -die beantragte Genehmigung wird abgelehnt, stattdessen eine andere erteilt.
Statt genehmigter 24 cm Wandstärke wird eine 32 cm starke Wand vorgeschrieben (aliud + Auflage).
Ablösungsvertrag (Art. 47 III Nr. 3 BayBO)
Statt Stellplätze selbst zu errichten, kann der Bauherr mit der Gemeinde einen Ablösungsvertrag abschließen.
Er verpflichtet sich dabei, die Kosten für die Herstellung notwendiger Stellplätze zu übernehmen. Der Vertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag iSd Artt. 54 ff. BayVwVfG.
Art. 47 BayBO entfaltet insoweit keine drittschützende Wirkung.
Abstandsflächen (Art. 6 BayBO)
Dienen der Belichtung, Belüftung und dem nachbarschaftlichen Frieden. Gebäude sowie gebäudewirksame Anlagen (zB hohe Mauern) müssen bestimmte Mindestabstände zu anderen Bauwerken einhalten.
Bei widersprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan oder bestehender geschlossener Bauweise gehen die planungsrechtlichen Vorgaben vor.
Abstandsflächenübernahme (Art. 6 II 3 BayBO)
Abstandsflächen müssen grds. auf dem eigenen Grundstück liegen (Art. 6 II 1 BayBO).
Eine Übernahme durch das Nachbargrundstück ist nur mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zulässig.
Alternativ dürfen öffentliche Flächen bis zur Mitte und unbebaubare Nachbarflächen einbezogen werden.
Abweichungen (Art. 63 BayBO)
Erlaubt im Einzelfall Abweichungen von materiellrechtlichen Anforderungen der BayBO oder entsprechenden Verordnungen.
Voraussetzung ist, dass die Abweichung unter Berücksichtigung des Normzwecks und der nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Interessen, insbesondere Art. 3 S. 1 BayBO, vereinbar ist.
Das Verfahren ist in Art. 63 II, III BayBO geregelt.
Adressat
Bauordnungsrecht dient der Gefahrenabwehr und richtet sich an die Person, die die Gefahr wirksam beseitigen kann.
Die Bauaufsichtsbehörde hat Ermessen, wen sie in Anspruch nimmt. Mangels spezieller Regelung gilt Art. 9 LStVG analog.
Die Bauaufsicht fordert vom Eigentümer die Beseitigung einer einsturzgefährdeten Garage – zulässig trotz Bauherrwechsel.
Andere Anlagen (Art. 2 I 4 BayBO)
Sind Einrichtungen, die keine (auch nicht fingierte) baulichen Anlagen sind, auf die aber dennoch Vorschriften der BayBO oder entsprechender Rechtsakte Anwendung finden.
Grundlage ist Art. 1 I 2 BayBO, der den sachlichen Anwendungsbereich erweitert.
Ein temporäres Zeltlager kann als „andere Anlage“ bauordnungsrechtlichen Anforderungen unterliegen.
Änderung (Art. 55 I BayBo)
Betrifft eine bereits bestehende Anlage, deren äußere oder innere Substanz umgestaltet wird.
Es handelt sich nicht um eine vollständige Neuerrichtung, sondern um eine bauliche Modifikation der bestehenden Struktur. Auch sie unterliegt grds. der Genehmigungspflicht.
Ein bestehendes Wohnhaus erhält einen Anbau – genehmigungspflichtige Änderung gem. Art. 55 BayBO.
Antragserfordernis (Art. 64 BayBO)
Die Baugenehmigung ist ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt und muss von der Bauherrin oder dem Bauherrn schriftlich beantragt werden (Art. 64 I 1 BayBO).
Ohne Antrag darf keine Genehmigung erteilt werden.
Das Verfahren beginnt erst mit dem ordnungsgemäßen Antragseingang.
Aufenthaltsräume (Artt. 2 V; 45 BayBO)
Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.
Sie müssen insbesondere Anforderungen an Raumhöhe (mind. 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte 2,20 m), Belichtung (Tageslicht) und Belüftung erfüllen.
Fensterlose Räume sind ausnahmsweise bei bestimmten Nutzungen zulässig.
Aufräumverfügung (Art. 76 BayBO)
Ist ein VA der Bauaufsichtsbehörde zur Beseitigung oder Legalisierung einer formell oder materiell rechtswidrigen baulichen Anlage.
Sie greift ein, wenn eine Anlage ohne Genehmigung errichtet wurde oder von der genehmigten Ausführung abweicht. Rechtsgrundlage ist Art. 76 BayBO.
Rückbau eines ungenehmigten Dachgeschossausbaus.
Aufschüttungen (Art. 2 I 3 BayBO)
Sind bauliche Anlagen im Sinne der BayBO und grds. genehmigungspflichtig.
Verfahrensfrei sind sie bis zu 2 m Höhe und 500 m² Fläche, sofern keine spezialrechtlichen Vorschriften (zB Bebauungsplan, Naturschutz) entgegenstehen.
Auch bei verfahrensfreien Maßnahmen sind Abstandsflächen zu wahren.
Aufstellen
Bezeichnet das Errichten oder Montieren einer baulichen Anlage an ihrem endgültigen Standort, sodass sie bestimmungsgemäß genutzt werden kann.
Das Aufstellen eines Gartenhauses auf einem Fundament.
Barrierefreiheit (Art. 2 X BayBO)
Ist eine bauliche Anlage, wenn sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grds. ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar ist.
Dies gilt insbesondere für öffentlich zugängliche Gebäude sowie Wohnungen ab drei Einheiten.
Technische Vorgaben ergeben sich aus der DIN 18040.
Bauantrag
Ist bei der Gemeinde einzureichen, auch wenn diese nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist (Art. 64 I 1 BayBO).
Für die Durchführung des Verfahrens ist die sachlich zuständige Bauaufsichtsbehörde verantwortlich, regelmäßig die untere Bauaufsichtsbehörde, also das Landratsamt oder bestimmte Gemeinden (Art. 53 BayBO).
Bauaufsichtliche Zustimmung (Art. 73 BayBO)
Staatliche Bauvorhaben bedürfen unter bestimmten Voraussetzungen keiner förmlichen Baugenehmigung, sondern nur einer bauaufsichtlichen Zustimmung.
Hintergrund ist das Vertrauen in die Gesetzestreue hoheitlicher Bauherren.
Materiell-rechtliche Erleichterungen bestehen nicht – lediglich das Verfahren wird vereinfacht.
Baubeginn (Art. 67 I BayBO)
Ist der tatsächliche Start der Bauarbeiten und muss der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche zuvor angezeigt werden (Art. 67 I BayBO).
Die Anzeige muss Angaben zum Vorhaben, Grundstück, Bauleiter und geplanten Beginn enthalten.
Erfolgt die Anzeige nicht oder verspätet, drohen Geldbußen und eine mögliche Stilllegung der Baustelle.
Baueinstellung (Art. 75 I BayBO)
Ist eine bauaufsichtliche Sofortmaßnahme zur Verhinderung der Schaffung vollendeter Tatsachen.
Sie untersagt begonnene oder bevorstehende Bauarbeiten, wenn zB keine Genehmigung nach Art. 55 BayBO vorliegt.
Ziel ist es, eine spätere Legalisierung oder Beseitigung rechtlich nicht zulässiger Bausubstanz zu vermeiden.
Baufreigabeschein
Erlaubt den Beginn der Bauarbeiten und setzt grds. eine Bau- oder Teilbaugenehmigung voraus (Art. 68 VI BayBO).
Ein Vorbescheid nach Art. 71 BayBO entfaltet zwar Feststellungswirkung hinsichtlich einzelner Fragen, enthält jedoch keine Baufreigabe – der Bau darf noch nicht begonnen werden.
Baufreiheit
Die grundrechtliche Baufreiheit leitet sich aus Art. 14 I GG ab, der das Eigentum schützt, dessen Inhalt jedoch durch Gesetze bestimmt wird (Art. 14 I 2 GG).
Umstritten ist, ob hieraus ein unmittelbares Recht auf Bebauung folgt.
Jedenfalls muss der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des Bauplanungsrechts die Eigentumsgarantie beachten.
Baugenehmigung (Art. 55 I BayBO)
Für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen grds. eine Baugenehmigung erforderlich.
In bestimmten Fällen greifen jedoch Ausnahmen, zB durch Freistellung oder Gestattungsverfahren (Artt. 56-58, 72 f. BayBO).
Die Bedeutung der Genehmigungspflicht wurde durch diese Ausnahmen deutlich reduziert.
Bauherr (Art. 50 BayBO)
Ist die Person, die ein Bauvorhaben veranlasst, finanziert und die Gesamtverantwortung für dessen Durchführung trägt.
Er muss nicht Eigentümer des Grundstücks sein, trägt aber die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für Planung, Genehmigung und Ausführung.
Bauliche Anlage (Art. 2 I 1 BayBO)
Jede aus Bauprodukten hergestellte und mit dem Erdboden verbundene Einrichtung.
Die Verbindung kann auch lose oder mittelbar erfolgen; ausreichend ist etwa das bloße Ruhen durch Schwerkraft. Damit fallen auch Container oder Warenautomaten unter den Begriff.
Ein dauerhaft abgestellter Wohnwagen gilt als bauliche Anlage.
Bauordnungsrecht
Dient primär der Gefahrenabwehr bei Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen. Es ist objektbezogen und unterscheidet sich vom flächenbezogenen Bauplanungsrecht.
Das materielle Bauordnungsrecht regelt Anforderungen an das Bauwerk selbst, das formelle betrifft Verfahren wie die Baugenehmigung.
Maßgeblich ist die BayBO.
Bauplanungsrecht
Regelt, ob auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Es betrifft die städtebauliche Ordnung und ergibt sich aus dem BauGB sowie der BauNVO.
Wesentliche Regelungsinhalte sind die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise und Baugrenzen.
Bauprodukte (Art. 2 XI BayBO)
Sind alle Produkte, Baustoffe oder Bauteile, die hergestellt werden, um dauerhaft in baulichen Anlagen verwendet zu werden, und deren Eigenschaften sich auf zentrale Anforderungen wie Standsicherheit, Brandschutz oder Gesundheit auswirken.
Sie müssen dafür geeignete Verwendbarkeitsnachweise vorweisen.
Bauvorbescheid (Art. 71 BayBO)
Ist ein befristet verbindlicher Verwaltungsakt, mit dem einzelne Fragen eines Bauvorhabens vorab geklärt werden können, ohne Einreichung sämtlicher Bauvorlagen.
Er verschafft dem Bauherrn Rechtssicherheit über kritische Punkte, bevor kostenintensive Unterlagen für den Bauantrag erstellt werden.
Bauvorlagen
Sind die Unterlagen, die zur sachgerechten Prüfung eines Bauantrags notwendig sind (Art. 64 II BayBO). Sie müssen vom Bauherrn vollständig eingereicht werden; eine Genehmigung ohne vollständige Vorlagen ist rechtswidrig.
Die konkreten Anforderungen regelt § 3 BauVorlV.
Fehlen statische Nachweise bei Antragstellung, darf keine Genehmigung erteilt werden – Art. 64 II BayBO.
Behördliches Zuwarten
Lässt die Bauaufsichtsbehörde ein rechtswidriges Vorhaben vorerst unbehelligt, begründet das grds. keine Rechtsposition für den Bauherrn.
Selbst längeres Zuwarten führt nicht zur Verwirkung behördlicher Befugnisse.
Die Bauaufsicht kann auch später noch einschreiten, da sie im öffentlichen Interesse handelt und nicht disponibel ist.
Beseitigen (Art. 57 V BayBO)
Ist grds. verfahrensfrei.
Eine teilweise Beseitigung gilt dagegen als genehmigungspflichtige Änderung.
Bei größeren Anlagen besteht eine Anzeigepflicht; zudem können statische Nachweise für benachbarte Gebäude verlangt werden.
Für Baudenkmäler ist stets eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich (Art. 6 BayDSchG).
Ein altes Gartenhaus wird vollständig abgerissen.
Beseitigungsanordnung (Art. 76 S. 1 BayBO)
= Abrissverfügung.
Ist das schärfste bauaufsichtliche Mittel und darf nur ergehen, wenn eine rechtmäßige Situation nicht auf mildere Weise hergestellt werden kann.
Sie ist nur zulässig, wenn etwaige Alternativen (zB Nachgenehmigung oder Nutzungsuntersagung) nicht ausreichen. Die Maßnahme muss verhältnismäßig sein.
Ein illegal errichteter Anbau wird abgerissen.
Beteiligung anderer Stellen (Art. 65 I 1 BayBO)
Regelt die Beteiligung fachlich relevanter Stellen im Baugenehmigungsverfahren. Nr. 1 betrifft die Anhörung gesetzlich vorgeschriebener Stellen (zB Wasserbehörde), Nr. 2 erlaubt zusätzlich die Einbindung weiterer Stellen, deren Einschätzung für die Beurteilung erforderlich ist – auch privater Gutachter.
Ein Drittschutz wird nicht begründet.
Die Denkmalschutzbehörde wird vor Genehmigung einbezogen.
Bestandskräftige Baugenehmigung
Ist eine Baugenehmigung bestandskräftig, kann eine bauaufsichtliche Maßnahme grds. nicht mehr auf denselben Sachverhalt gestützt werden.
Ausnahmen bestehen nur bei nachträglichen Änderungen, Widerruf oder Rücknahme.
Nutzungsuntersagung trotz bestandskräftiger Genehmigung nur bei nachträglicher Unzulässigkeit.
Bestandsschutz bei materieller Illegalität
Nach der Rechtsprechung genügt es für Bestandsschutz, wenn die Anlage irgendwann in der Vergangenheit materiell legal war.
Die Literatur fordert dagegen materielle Legalität zum Zeitpunkt der Errichtung oder des Einschreitens.
Beteiligung der Nachbarn (Art. 66 BayBO)
Betroffene Nachbarn sind am Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen.
Dies dient sowohl der Sachverhaltsaufklärung durch die Behörde als auch der Planungssicherheit für den Bauherrn.
Art. 66 BayBO geht dabei der allgemeinen Anhörungspflicht nach Art. 28 BayVwVfG als speziellere Regelung vor.
Beteiligung der Öffentlichkeit (Art. 66a BayBO)
Ermöglicht eine öffentliche Bekanntmachung des Bauvorhabens, wenn eine Vielzahl potenziell betroffener Nachbarn schwer identifizierbar ist.
So können auch entferntere oder nicht konkret bekannte Personen Einwendungen erheben.
Das schützt die Rechte der Betroffenen und verbessert die Entscheidungsgrundlage der Behörde.
Betreten von Grundstücken/Anlagen (Art. 54 II 4 BayBO)
Die Bauaufsichtsbehörden dürfen Grundstücke, bauliche Anlagen und Betriebsräume betreten, wenn dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich ist.
Das gilt insbesondere bei bauordnungsrechtlichen Kontrollen oder zur Gefahrenabwehr.
Bei Wohnräumen ist zusätzlich ein richterlicher Beschluss nötig (§ 13 I BayVwZVG).
Bindungswirkung der Teilbaugenehmigung
Die Teilbaugenehmigung bindet die Behörde hinsichtlich der geprüften Abschnitte.
Diese dürfen bei späterer Gesamtgenehmigung nicht erneut abgelehnt werden.
Spätere Versagung des genehmigten Kellers wäre rechtswidrig.
Brandschutz
Bauliche Anlagen müssen so geplant, gebaut und unterhalten werden, dass Brände verhindert, die Ausbreitung von Feuer und Rauch eingeschränkt und Löscharbeiten ermöglicht werden.
Die BayBO unterscheidet baulichen, anlagentechnischen und organisatorischen Brandschutz.
Bei bestimmten Gebäuden sind ein Brandschutznachweis oder ein Brandschutzkonzept erforderlich.
Digitale Bauantragsverordnung (DBauV)
Art. 80a BayBO ermächtigt die Staatsregierung, zur Digitalisierung abweichende Regelungen per Verordnung zu treffen.
Auf dieser Grundlage wurde die DBauV erlassen, die bei bestimmten Behörden die digitale Antragstellung über ein Online-Portal ermöglicht (§ 1 II DBauV).
Eine Genehmigung ohne Antrag bleibt unzulässig, kann aber nachträglich geheilt werden (Art. 45 I Nr. 1 BayVwVfG).
Doppelwirkung der Baugenehmigung
Begünstigt den Bauherrn und belastet Nachbarn.
Führt zur Anwendbarkeit des § 80a VwGO im Rechtsschutz.
Nachbar klagt gegen Baugenehmigung -Anfechtung mit Drittwirkung.
Duldungsverfügung
Richtet sich an zivilrechtlich berechtigte Dritte und verpflichtet sie, einen behördlichen Eingriff zu dulden, etwa wenn eine bauordnungsrechtliche Maßnahme ohne ihre Mitwirkung nicht vollstreckt werden kann.
Sie basiert auf analoger Anwendung von Eingriffsnormen wie Art. 76 S. 1 BayBO. Umstritten ist, ob bereits die Wirksamkeit oder die Rechtmäßigkeit der Hauptmaßnahme Voraussetzung ist.
Entwurfsverfasser (Art. 51 BayBO)
Erstellt die Bauvorlagen für ein Bauvorhaben und ist verantwortlich für deren Vollständigkeit, Brauchbarkeit und Übereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Fehlt ihm die Fachkunde auf einem Gebiet, muss er geeignete Fachplaner hinzuziehen – bleibt jedoch für das Zusammenwirken aller Planungen verantwortlich.
Erlöschen der Baugenehmigung (Art. 69 BayBO)
Eine Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 4 Jahren mit dem Bau begonnen wird oder die Arbeiten 4 Jahre ruhen.
Auf Antrag kann die Frist jeweils um bis zu 2 Jahre verlängert werden (Art. 69 II1 BayBO). Die Verlängerung ist bei unveränderter Sach- und Rechtslage rechtlich geboten.
Ein Bauherr beantragt nach dreieinhalb Jahren die Verlängerung der Genehmigung – Anspruch nach Art. 69 BayBO.
Ermessen bei bauaufsichtlichem Einschreiten
Die Baurechtsbehörde verfügt über Entschließungs- und Auswahlermessen, wobei teilweise ein sogenanntes intendiertes Ermessen angenommen wird.
In solchen Fällen soll im Regelfall eingeschritten werden, es sei denn, besondere Umstände sprechen dagegen.
Beim genehmigungspflichtigen Schwarzbau besteht regelmäßig Einschreitpflicht.
Ermessensausübung bei Eingriffsverfügungen
Die Baurechtsbehörde muss ihr Ermessen pflichtgemäß ausüben.
Dabei sind insbesondere Verhältnismäßigkeit, Gleichbehandlung und Vertrauensschutz zu prüfen.
Die Entscheidung darf nicht willkürlich oder unverhältnismäßig sein.
§ 114 VwGO -gerichtliche Kontrolle auf Ermessensfehler.
Errichtung
Bezeichnet den Neu- oder Wiederaufbau einer bislang nicht vorhandenen baulichen Anlage.
Damit wird ein erstmaliger oder nach vollständiger Beseitigung erneuter Herstellungsakt erfasst. Sie ist stets genehmigungspflichtig, sofern keine Ausnahme greift.
Der Bau eines neuen Gartenhauses auf unbebautem Grundstück stellt eine Errichtung dar – Art. 55 BayBO.
Erweiternde Maßnahmen
Hier ist zwischen Errichtung und Änderung zu unterscheiden.
Eine Errichtung liegt nur vor, wenn die Erweiterung selbstständig und abtrennbar ist und somit als eigene bauliche Anlage gilt.
Andernfalls handelt es sich um eine Änderung.
Die Einordnung ist entscheidend für den Prüfungsumfang im Genehmigungsverfahren.
Feststellungswirkung
Die Baugenehmigung bestätigt verbindlich, dass das Bauvorhaben den im jeweiligen Verfahren (Art. 59 f. BayBO) zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Diese Feststellung bindet Verwaltung und Bauherr.
Eine wirksame Genehmigung schützt den Bauherrn trotz fehlerhafter Abstandsflächenprüfung, die Feststellungswirkung greift.
Fingierte bauliche Anlagen (Art. 2 I 3 BayBO)
Stellt bestimmte Einrichtungen, die nicht alle Merkmale einer baulichen Anlage erfüllen, diesen dennoch gleich.
Dazu gehören Anlagen, die überwiegend ortsfest genutzt werden, sowie gesetzlich benannte Beispiele wie Aufschüttungen, Lager- und Stellplätze.
Ein Kfz-Stellplatz wird als fingierte bauliche Anlage behandelt.
Fliegende Bauten
Sind bauliche Anlagen, die wiederholt auf- und abgebaut und an wechselnden Orten verwendet werden sollen.
Sie unterliegen nicht dem regulären Baugenehmigungsverfahren, sondern einem speziellen dreistufigen Zulassungsverfahren nach Art. 72 BayBO (Ausführungsgenehmigung, Vorabanzeige, Abnahme).
Ein Riesenrad auf dem Volksfest.
Formelle Baurechtswidrigkeit
Liegt vor, wenn für ein genehmigungspflichtiges Vorhaben keine Genehmigung vorliegt oder das Vorhaben von der Genehmigung wesentlich abweicht.
Auch das Fehlen einer erforderlichen Ausnahme oder Befreiung genügt.
Bau eines Carports ohne die erforderliche Baugenehmigung.
Formelle Illegalität
Ein Vorhaben ist formell illegal, wenn es ohne die nach Art. 55 BayBO erforderliche Genehmigung oder abweichend von der genehmigten Ausführung durchgeführt wird.
Auch der Wegfall einer Baugenehmigung – etwa durch baulichen Verfall oder klaren Verzicht – führt zur formellen Illegalität.
Eine bloße längere Nutzungsunterbrechung genügt nicht.
Formelle Verwirkung
Hat der Nachbar trotz Kenntnis vom Bauvorhaben ein Jahr lang nichts unternommen, kann eine formelle Verwirkung eintreten.
Entscheidend ist, wann er das Vorhaben hätte erkennen müssen.
Die Jahresfrist wird analog § 58 VwGO angewandt.
Formelles Bauordnungsrecht
Regelt Organisation, Zuständigkeit und Verfahren der Baubehörden, insbesondere das Genehmigungsverfahren.
Grundlage für die formale Kontrolle von Bauvorhaben.
Antragspflicht
Gebäude (Art. 2 II BayBO)
Ist eine selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann und dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen dient.
Es muss dauerhaft errichtet, begehbar und wettergeschützt sein.
Auch ein Nebengebäude wie eine Garage zählt als Gebäude, wenn es funktional eigenständig ist.
Gebäudeklassen (Art. 2 III BayBO)
Die BayBO unterscheidet 5 Gebäudeklassen, abhängig von Gebäudehöhe, Größe und Nutzungseinheiten.
Sie bestimmen die Anforderungen an zB Brandschutz, Baustoffe und Bauteile.
Je höher die Gebäudeklasse, desto strenger sind die baurechtlichen Vorschriften.
Genehmigungspflicht (Art. 55 I BayBO)
Nach dem Bauverbot mit Erlaubnisvorbehalt darf eine bauliche Anlage erst errichtet, geändert oder umgenutzt werden, wenn zuvor eine Baugenehmigung erteilt wurde.
Ohne Genehmigung ist die Maßnahme formell rechtswidrig.
Wer ohne Genehmigung eine Garage an sein Wohnhaus anbaut, handelt formell illegal.
Genehmigungsfiktion (Art. 68 II BayBO)
Erfolgt im vereinfachten Genehmigungsverfahren keine Entscheidung innerhalb von 3 Monaten, gilt die Genehmigung als erteilt.
Dennoch darf mit dem Bau erst begonnen werden, wenn dem Bauherrn die Fiktionsbescheinigung zugeht (§ 42a III BayVwVfG, Art. 68 VI Nr. 1 BayBO).
Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO)
Greift bei Bauvorhaben, die einem qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsprechen.
Anders als bei verfahrensfreien Vorhaben muss der Bauherr Unterlagen einreichen, um das Freistellungsverfahren auszulösen.
Ein förmlicher Genehmigungsbescheid ergeht jedoch nicht.
Genehmigungspflichtige Vorhaben (Art. 59 BayBO)
Alle baulichen Anlagen, die nicht ausdrücklich als genehmigungsfrei oder verfahrensfrei gelten, bedürfen einer Baugenehmigung.
Dazu zählen insbesondere Neubauten, Anbauten und Änderungen bestehender Gebäude.
Wer ein Gartenhaus über 75 m³ errichten will, benötigt regelmäßig eine Baugenehmigung.
Generalklausel (Art. 3 BayBO)
Ist die Auffangnorm des materiellen Bauordnungsrechts und greift nur, wenn keine speziellere Vorschrift anwendbar ist.
Sie schützt zentrale Rechtsgüter wie Leben, Gesundheit, öffentliche Sicherheit und die natürlichen Lebensgrundlagen.
Über den Begriff der öffentlichen Sicherheit besteht ein Bezug zur gesamten objektiven Rechtsordnung.
Ein Bauvorhaben gefährdet den Grundwasserhaushalt.
Generalklausel (Art. 54 II 2 Hs. 1 BayBO)
Erlaubt Maßnahmen der Bauaufsichtsbehörde, wenn keine speziell geregelte Eingriffsgrundlage greift.
Sie ist subsidiär und dient insbesondere zur Anordnung vorbereitender oder atypischer Maßnahmen, etwa zur Gefahrerforschung oder zur Änderung bestehender Anlagen.
Die Behörde verlangt ein statisches Gutachten zur Klärung einer Einsturzgefahr – Art. 54 II 2 BayBO.
Geschoss (Art. 2 VII BayBO)
Oberirdische Ebenen, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt.
Nur wenn auf zwei Dritteln der Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m vorliegt, liegt ein Vollgeschoss vor.
Hohlräume unter dem Dach ohne Aufenthaltsräume zählen nicht als Geschosse.
Grundstücksbezogenheit der Baugenehmigung
Nach ständiger Rechtsprechung steht baurechtlicher Nachbarschutz nur dinglich Berechtigten zu, insbesondere dem Grundstückseigentümer.
Mieter oder sonstige obligatorisch Berechtigte sind nicht klagebefugt, es sei denn, es ist eine Verletzung eigener subjektiv-öffentlicher Rechte möglich, zB aus Art. 2 II GG.
Grundstücksgrenzen
Die BayBO verlangt grds. einen Mindestabstand baulicher Anlagen zur Grundstücksgrenze, um Belichtung, Belüftung und Brandschutz sicherzustellen.
Die Tiefe der Abstandsfläche richtet sich in der Regel nach der Gebäudehöhe.
Garagen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen direkt an die Grenze gebaut werden.
Höhere Bauaufsichtsbehörden
Sind die Regierungen der Bezirke und bilden die mittlere Ebene der Bauaufsicht (Art. 53 I 1 BayBO).
Sie üben Fachaufsicht über die unteren Bauaufsichtsbehörden aus und entscheiden in bestimmten Ausnahmefällen selbst.
Die Allzuständigkeit liegt aber regelmäßig bei den unteren Behörden.
H-Wert (Art. 6 BayBO)
Ist die zentrale Berechnungsgröße für Abstandsflächen und ergibt sich aus der Wandhöhe des geplanten Gebäudes.
Je nach Gemeindegröße richtet sich die konkrete Berechnung entweder nach Art. 6 IV (bis 250.000 Einwohner) oder Art. 6 Va BayBO (größere Städte wie München).
Der so ermittelte Wert legt den einzuhaltenden Mindestabstand zum Nachbargrundstück fest.
Identitätswahrung bei Bauausführung
Die Genehmigung erlischt, wenn das ausgeführte Vorhaben in Standort, Nutzung oder Gestaltung wesentlich abweicht.
Änderung von Flachdach zu Satteldach → Erlöschen.
Immissionsschutzr. Konzentrationswirkung (§ 13 BImSchG)
Die Genehmigung nach § 6 BImSchG schließt die Baugenehmigung ein.
Die zuständige Behörde prüft auch bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Anforderungen mit.
Industrieanlage nach 4. BImSchV → keine separate Baugenehmigung nötig.
Individualisierung
Die drittschützende Wirkung des Rücksichtnahmegebots setzt voraus, dass klar bestimmbar ist, auf wessen Interessen Rücksicht zu nehmen ist.
Diese Individualisierung verlangt, dass sich das Vorhaben konkret und eindeutig auf bestimmte Personen auswirkt.
Nur bei erkennbarer Betroffenheit eines individualisierbaren Dritten kommt subjektiver Rechtsschutz in Betracht.
Instandhalten
Ist die dauerhafte Erhaltung der Funktionsfähigkeit und Sicherheit baulicher Anlagen.
Sie umfasst sowohl vorbeugende Maßnahmen wie Wartung als auch reparative Eingriffe zur Beseitigung von Schäden.
Die regelmäßige Wartung eines Aufzugs oder die Ausbesserung einer beschädigten Fassade zählen zur Instandhaltung.
Instandhaltungsarbeiten
Sind nach Art. 57 VI BayBO verfahrensfrei.
Umfassen Maßnahmen zur Erhaltung des bestehenden Zustands einer baulichen Anlage ohne wesentliche Substanzveränderung.
Wird ein zentrales Bauteil ersetzt oder das Erscheinungsbild deutlich verändert, handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Änderung.
Der Austausch defekter Dachziegel ist verfahrensfrei.
Intendiertes Ermessen – Beseitigungsanordnung
Liegt ein rechtswidriger baulicher Zustand vor, soll die Bauaufsichtsbehörde idR einschreiten, ihr Ermessen ist insoweit intendiert.
Ein Absehen vom Einschreiten ist nur bei außergewöhnlichen Umständen möglich.
Wird der Anordnung nicht gefolgt, kann die Maßnahme im Wege der Verwaltungsvollstreckung auf Kosten des Betroffenen durchgesetzt werden (Artt. 29 II Nr. 2, 32 VwZVG).
Intendiertes Ermessen – Nutzungsuntersagung
Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen besteht regelmäßig ein öffentliches Interesse an der Nutzungsuntersagung, das Ermessen der Behörde ist daher intendiert.
Ausnahmsweise kann die Untersagung rechtswidrig sein, wenn besondere Umstände vorliegen, etwa eine evidente Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens (Art. 76 S. 2 BayBO).
Kfz-Stellplatz (Art. 47 BayBO)
Wer eine Anlage errichtet oder wesentlich nutzt, muss ausreichend Stellplätze schaffen.
Die genaue Anzahl richtet sich nach der Stellplatzverordnung des Staatsministeriums; Gemeinden können davon durch Satzung abweichen.
Alternativ ist auch ein Ablösungsvertrag möglich, bei dem der Bauherr die Herstellungskosten übernimmt.
Lagerung von Gegenständen
Bei unzulässiger Lagerung stellt sich die Frage, ob eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnung einschlägig ist.
Wird nur die Nutzung (etwa durch Lagerung) untersagt, genügt Art. 76 S. 2 BayBO als Grundlage, auch wenn dies faktisch eine Räumung erfordert.
Geht es jedoch um die Entfernung der genutzten baulichen Anlage selbst, ist Art. 76 S. 1 BayBO einschlägig.
Landesbauordnung Bayern (BayBO)
Ist das zentrale Landesgesetz für das Bauen in Bayern.
Sie regelt Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauprodukte und Grundstücke sowie das Bauordnungsrecht (zB Baugenehmigungspflichten, Verfahren, Brandschutz).
Seit der Novelle 2025 sind u.a. die Verfahrensfreiheit erweitert und die Stellplatzpflicht gelockert worden.
Maßnahmen der Bauüberwachung (Art. 77 BayBO)
Regelt die Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden zur Überwachung genehmigter Bauvorhaben.
Sie dürfen Baustellen betreten, Auskünfte einholen, Unterlagen einsehen und Prüfungen vornehmen.
Ziel ist die Sicherstellung, dass Bauarbeiten den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der erteilten Genehmigung entsprechen.
Materielle Baurechtswidrigkeit
Ist ein Vorhaben, das gegen das Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Maßgeblich ist, ob die Anlage objektiv genehmigungsfähig ist.
Überschreitung der zulässigen Traufhöhe nach Bebauungsplan.
Materielle Illegalität
Ein Vorhaben ist materiell illegal, wenn es gegen eine materiell-rechtliche Vorschrift des öffentlichen Rechts verstößt, deren Einhaltung durch die Bauaufsichtsbehörde zu überwachen ist.
Das gilt auch für sogenanntes aufgedrängtes Sonderrecht sowie für Normen, die nicht Teil des präventiven Prüfprogramms im Genehmigungsverfahren sind.
Ein Gebäude wird ohne ausreichende Stellplätze errichtet.
Materielle Präklusion
Bedeutet, dass Einwendungen gegen ein Bauvorhaben endgültig ausgeschlossen sind, wenn sie nicht fristgerecht vorgebracht wurden (§ 66 I BayVwVfG iVm BayBO).
Sie gilt etwa für Nachbarn, die sich im Genehmigungsverfahren nicht rechtzeitig äußern, obwohl sie dazu Gelegenheit hatten.
Materielle Verwirkung
Wer durch sein Verhalten beim Bauherrn den berechtigten Eindruck erweckt, keine Einwendungen erheben zu wollen, kann auch schon vor Ablauf eines Jahres materiell verwirken.
Dies gilt auch bei rechtswidrigen Vorhaben.
Zahlung einer hohen Entschädigung kann zur Verwirkung führen.
Materieller Nachbarbegriff
Nachbar ist jede Person, deren öffentlich-rechtlich geschützte Interessen durch das Vorhaben berührt sein können.
Die Reichweite bestimmt sich nach Schutzzweck und Störungspotenzial.
Lärmintensives Vorhaben → größerer Nachbarkreis.
Materielles Bauordnungsrecht
Regelt die baulich-technischen Anforderungen an Bauvorhaben, etwa zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zur Hygiene oder zur Barrierefreiheit.
Es betrifft die Errichtung, Nutzung, Änderung, Instandhaltung und den Abbruch baulicher Anlagen.
Vorgaben zu Abstandsflächen, Fluchtwegen oder zur Wärmedämmung gehören zum materiellen Bauordnungsrecht.
Nachbar (persönlich)
Im baurechtlichen Sinn ist der Begriff „Nachbar“ kontextabhängig zu bestimmen.
Für Art. 66 BayBO gelten hierfür nur Eigentümer oder Inhaber eines eigentumsähnlichen Rechts am benachbarten Grundstück.
Schuldrechtlich Berechtigte wie Mieter oder Pächter sind nicht beteiligt; ihre Interessen werden durch die Eigentümerseite vertreten.
Nachbar (räumlich)
Ob jemand im baurechtlichen Sinne Nachbar ist, hängt auch von der räumlichen Betroffenheit ab.
Maßgeblich ist, ob das Bauvorhaben negative Auswirkungen auf das Grundstück haben kann – etwa durch Lärm, Gerüche oder sonstige Emissionen.
Eine unmittelbare Grundstücksgrenze ist dafür nicht erforderlich.
Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung
Können beigefügt werden, um die Erfüllung baurechtlicher Voraussetzungen zu sichern.
Möglich sind Bedingungen, Auflagen, Widerrufsvorbehalte. Auflage zur Errichtung eines Lärmschutzwalls vor Baubeginn (§ 36 II Nr. 4 LVwVfG).
Negativbescheid
Für verfahrensfreie Bauvorhaben nach Art. 57 BayBO darf keine Baugenehmigung erteilt werden – ein entsprechender Antrag ist abzulehnen.
Der Bauherr hat auch keinen Anspruch auf einen amtlichen „Negativbescheid“, der die Genehmigungsfreiheit förmlich bestätigt.
Die fehlende behördliche Kontrolle führt zu rechtlicher Unsicherheit.
Nutzungsänderung (Art. 55 I BayBO)
Liegt vor, wenn die neue Nutzung die typische Variationsbreite der bisherigen Nutzung verlässt.
Sie ist genehmigungspflichtig, sobald neue rechtliche oder tatsächliche Prüfungsaspekte entstehen könnten. Nur ausnahmsweise ist sie verfahrensfrei (Art. 57 IV Nr. 1 BayBO).
Ein Lager wird zu einer Versammlungsstätte umgenutzt – genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
Nutzungsuntersagung (Art. 76 S. 2 BayBO)
Hiermit unterbindet die Bauaufsichtsbehörde den Gebrauch einer formell oder materiell illegal genutzten Anlage.
Nach hM genügt bereits formelle Illegalität als Eingriffsvoraussetzung. Bei zusätzlicher materieller Illegalität ist das Einschreiten ohnehin zulässig.
Ein Wohnhaus wird ohne Genehmigung als Ferienwohnung genutzt – Nutzungsuntersagung nach Art. 76 S. 2 BayBO.
Oberste Bauaufsichtsbehörde
Ist das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr (Art. 53 I 1 BayBO).
Es ist für Grundsatzfragen des Bauordnungsrechts zuständig, erlässt Verordnungen und übt die Fachaufsicht über die unteren und höheren Bauaufsichtsbehörden aus.
Eine direkte Zuständigkeit für einzelne Bauanträge besteht nur ausnahmsweise.
Offene Bauweise
Ist eine festgesetzte Bauweise nach § 22 I BauNVO, bei der Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden müssen.
Sie steht im Gegensatz zur geschlossenen Bauweise, bei der Häuser ohne seitlichen Abstand aneinandergebaut werden.
Ein Bebauungsplan mit offener Bauweise erlaubt keine direkt aneinandergebauten Doppelhaushälften.
Öffentliche Bekanntmachung
Bei Vorhaben mit potenziell großer Emissionswirkung kann die Bauherrin nach Art. 66a I BayBO eine öffentliche Bekanntmachung beantragen.
Diese ersetzt die individuelle Nachbarbeteiligung und ermöglicht es einem unüberschaubaren Personenkreis, Einwendungen zu erheben.
Sie dient der Verfahrenssicherheit bei großflächiger Betroffenheit.
Örtliche Bauvorschriften (Art. 81 I Nr. 1 BayBO)
Sind gemeindliche Regelungen zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen.
Sie ergänzen die allgemeinen Anforderungen des Bauordnungsrechts und können als Satzung oder Bestandteil eines Bebauungsplans erlassen werden.
Ihre Einhaltung wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft (Artt. 59 f. BayBO).
Eine Gemeinde schreibt in einer Satzung rote Ziegeldächer vor.
Örtliche Zuständigkeit (§ 3 I Nr. 1 LVwVfG)
Örtlich zuständig ist die Behörde, in deren Bezirk das betroffene Baugrundstück liegt (§ 206 I BauGB iVm Art. 3 I Nr. 1 BayVwVfG).
Wird ein grundstücksbezogener Verwaltungsakt von einer örtlich unzuständigen Behörde erlassen, ist dieser nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig (Art. 44 II Nr. 3 BayVwVfG).
Passiver Bestandsschutz
Hierbei geht es um Anlagen, die zeitweise materiell legal waren, jedoch weder bei Errichtung noch im Entscheidungszeitpunkt den baurechtlichen Vorgaben entsprechen.
Eine Ansicht bejaht für diese Fälle Schutz nach Art. 14 I GG, wenn für mindestens drei Monate materielle Legalität bestand.
Nach aA fehlt eine einfachgesetzliche Grundlage – ein Einschreiten bleibt zulässig.
Partiell nachbarschützende Regelungen
Vermitteln nur solchen Nachbarn subjektive Rechte, die durch das Bauvorhaben im konkreten Einzelfall besonders und individuell betroffen sind.
Es bedarf einer qualifizierten Beeinträchtigung über das allgemeine Maß hinaus.
Auf § 15 BauNVO kann sich nur der Nachbar berufen, dessen Grundstück durch Lärm oder Verkehr unzumutbar belastet wird.
Plansicherstellungsgesetz (PlanSiG)
Ermöglichte es den Gemeinden pandemiebedingt, die Öffentlichkeitsbeteiligung im Bauleitplanverfahren ausschließlich digital durchzuführen (§ 3 I 1 PlanSiG).
Statt einer Auslegung im Rathaus genügte die Veröffentlichung im Internet.
Die Regelung galt befristet bis 31.12.2024.
Planungsermessen
Bezeichnet den weiten Entscheidungsspielraum der Gemeinden bei der städtebaulichen Entwicklung.
Es erlaubt, im Rahmen der Planungshoheit über Zielrichtung und Ausgestaltung der Bauleitplanung selbst zu entscheiden.
Dabei dürfen sie auch zwischen konkurrierenden Belangen abwägen.
Präventive Bauüberwachung
Bezeichnet das Tätigwerden der Baurechtsbehörde vor einem Rechtsverstoß.
Dient der Vorabkontrolle baurechtlicher Anforderungen.
Erteilung einer Baugenehmigung vor Baubeginn.
Präventiver Nachbarschutz
Hier wendet sich der Nachbar gegen eine erteilte Baugenehmigung, um ein ihm unliebsames Bauvorhaben zu verhindern.
Ein erfolgreicher Angriff ist jedoch nur möglich, wenn die Genehmigung in eigene subjektive Rechte eingreift – etwa bei Verletzung nachbarschützender Normen.
Ein allgemeiner Gesetzesvollziehungsanspruch besteht nicht.
Präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt
Vor Realisierung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens besteht ein Bauverbot.
Erst mit Genehmigung darf gebaut werden.
Bauverbot bis Erteilung der Genehmigung.
Private Rechte Dritter (Art. 68 V BayBO)
Die Baugenehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt, dh sie greift nicht in zivilrechtliche Ansprüche ein.
Nachbarn können sich parallel verwaltungs- und zivilgerichtlich gegen ein Vorhaben wehren.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft grds. nur öffentliches Recht; private Rechtskonflikte bleiben unbeachtet.
Qualifizierung
Die Beeinträchtigung muss von besonderer Intensität sein und sich deutlich von der allgemeinen, lediglich reflexhaften Betroffenheit der Allgemeinheit abheben.
Nur wer in qualifizierter Weise betroffen ist, kann sich auf das Rücksichtnahmegebot berufen.
Zusammen mit der Individualisierung dient dieses Merkmal der Bestimmung eines besonders schutzwürdigen Personenkreises.
Rechtsnatur der Baugenehmigung
Mitwirkungsbedürftiger VA nach § 35 S. 1 LVwVfG.
Besteht aus feststellendem und verfügenden Teil.
Freigabe erst bei Zugang der Verfügung.
Rechtsschutz bei drohender Maßnahme
Ist eine Maßnahme noch nicht erlassen, kann der Bauherr im Wege der vorbeugenden Unterlassungsklage vorgehen.
Voraussetzung ist eine gegenwärtige Gefahr der Maßnahme und das Fehlen anderweitigen effektiven Rechtsschutzes.
Ankündigung einer Nutzungsuntersagung durch die Behörde.
Rechtsschutz gegen Eingriffsverfügungen
Gegen eine repressive bauaufsichtliche Maßnahme ist die Anfechtungsklage statthaft (§ 42 I Alt. 1 VwGO).
Wird zusätzlich einstweiliger Rechtsschutz begehrt, ist ein Antrag nach § 80 V VwGO erforderlich, da die Maßnahmen in der Regel sofort vollziehbar sind.
Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen Baueinstellung.
Rechtsschutzmöglichkeiten des Nachbarn
Nachbarn können gegen eine rechtswidrige Baugenehmigung im Wege des Widerspruchs und ggf. der Anfechtungsklage vorgehen (§ 42 I Alt. 1 VwGO).
Voraussetzung ist die Geltendmachung einer drittschützenden Norm.
Reguläres Genehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO)
Im regulären Verfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29-38 BauGB), die Einhaltung der BayBO sowie ggf. weiterer öffentlich-rechtlicher Vorschriften (Art. 60 S. 1 Nr. 1-3 BayBO).
Letzteres betrifft Fälle, in denen die Baugenehmigung andere Gestattungen ersetzt (formelle Konzentration).
Repressive Bauüberwachung
Beginnt mit dem Bau- oder Nutzungsbeginn und dient der nachträglichen Kontrolle, ob das Bauvorhaben rechtmäßig durchgeführt wird (Art. 54 II 1 BayBO).
Sie greift insbesondere bei verfahrensfreien oder genehmigungsfreigestellten Vorhaben ein, da diese keiner vorherigen Kontrolle unterliegen.
Auch bei genehmigungspflichtigen Vorhaben überwacht sie die Einhaltung der Vorgaben außerhalb des Pflichtprüfprogramms.
Repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt
Ein gesetzlich missbilligtes Verhalten ist nur im Ausnahmefall genehmigungsfähig.
Entscheidung steht im Ermessen der Behörde.
Ausnahmezulassung nach § 15 WHG.
Repressiver Nachbarschutz
Hier verlangt der Nachbar ein behördliches Einschreiten gegen eine bereits bestehende oder genutzte Anlage – etwa durch Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagung.
Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen ist, dass eigene subjektive Rechte verletzt sind.
Ein allgemeiner Anspruch auf Gesetzesvollziehung besteht nicht.
Sachliche Zuständigkeit der Baurechtsbehörde
Für das Baugenehmigungsverfahren sind die Bauaufsichtsbehörden zuständig.
Dies umfasst untere (zB Landratsämter, große Kreisstädte), höhere (Regierungen) und die oberste Bauaufsichtsbehörde (Staatsministerium).
Soweit keine Sonderregelung besteht, ist regelmäßig die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.
Schlusspunkttheorie
Hiernach dürfte eine Baugenehmigung erst erteilt werden, wenn zuvor alle anderen nötigen Genehmigungen vorliegen.
Sie würde dann den letzten Prüfpunkt darstellen.
Schutznormtheorie
Ob eine baurechtliche Norm dem Nachbarn subjektive Rechte vermittelt, richtet sich nach der Schutznormtheorie.
Danach ist eine Vorschrift drittschützend, wenn sie zumindest auch dem Schutz individueller Interessen dient und der Betroffene zum geschützten Personenkreis zählt.
Maßgeblich ist die Schutzrichtung der Norm, bloß reflexhafte Vorteile genügen nicht.
Schwarzbau
Ist eine bauliche Anlage, die ohne erforderliche Baugenehmigung oder in erheblicher Abweichung davon errichtet wurde.
Er ist formell illegal und kann auch Jahre später noch bauaufsichtlich beanstandet werden.
Mögliche Folgen sind Bußgelder, Rückbauverfügungen und zivilrechtliche Probleme beim Eigentumswechsel.
Sperrgrundstückserwerb
Wer ein Grundstück nur kauft, um Klagebefugnis gegen ein Vorhaben zu erlangen, handelt rechtsmissbräuchlich.
Eine solche Eigentümerstellung begründet keine Klagebefugnis.
Kein subjektives Rechtsschutzinteresse bei rein prozessual motiviertem Grunderwerb.
Stellplätze (Art. 47 BayBO)
Verpflichtet Bauherren, bei Anlagen mit Zu- oder Abfahrtsverkehr ausreichend Stellplätze bereitzustellen.
Die konkrete Zahl und Größe bestimmt eine Rechtsverordnung des Staatsministeriums; Gemeinden dürfen hiervon durch örtliche Bauvorschriften abweichen (Art. 47 II BayBO).
Für ein neues Fitnessstudio schreibt die Gemeinde 1 Stellplatz je 20 m² Nutzfläche vor – Art. 47 BayBO.
Stellplatzpflicht (Art. 47 III BayBO)
Verpflichtet Bauherren zur Schaffung ausreichender Stellplätze für Kfz.
Diese Pflicht kann durch Herstellung auf dem Baugrundstück, auf einem rechtlich gesicherten Nachbargrundstück oder durch Ablösungsvertrag mit der Gemeinde erfüllt werden.
Der Bauherr eines Mehrfamilienhauses zahlt einen Ablösebetrag an die Gemeinde, statt Stellplätze selbst zu bauen.
Stilllegungsverfügung
Ist ein VA der Bauaufsichtsbehörde, mit dem die Nutzung einer baulichen Anlage untersagt wird.
Sie erfolgt bei Verstößen gegen die BayBO, insbesondere bei genehmigungsfreien oder gefährdenden Nutzungen.
Die Nutzung einer ungenehmigten Gaststätte wird stillgelegt, weil Brandschutzmaßnahmen fehlen.
Teilbaugenehmigung (Art. 70 BayBO)
Erlaubt es, bereits mit einem abgrenzbaren Teil des Vorhabens zu beginnen, bevor über den Gesamtantrag entschieden ist.
Voraussetzung ist ein Gesamtbauantrag und ein zusätzlicher Antrag auf Teilgenehmigung.
Der Teilabschnitt muss für sich genommen genehmigungsfähig sein und das Gesamtvorhaben darf nicht offensichtlich unzulässig sein.
Treuwidriges Berufungsrecht auf Nachbarschutz
Ein Nachbar kann sich nicht auf Vorschriften berufen, die er selbst missachtet -ein solches Verhalten ist treuwidrig.
Ausgenommen sind Fälle, in denen der Verstoß des Nachbarn deutlich schwerer wiegt oder untragbare Gefahrensituationen entstehen.
Offenes Lagerfeuer an der Grenze trotz eigener brandschutzwidriger Bauweise.
Typengenehmigung (Art. 73a BayBO)
Ermöglicht eine zentrale bautechnische Zulassung für standardisierte Bauvorhaben.
Statt bei jedem Bauantrag erneut Nachweise einzureichen, kann eine einmal erteilte Genehmigung für gleichartige oder vergleichbare Bauvorhaben wiederverwendet werden.
Zuständig ist das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr.
Untere Baurechtsbehörden
Sind idR für das Baugenehmigungsverfahren zuständig (Art. 53 I 2 BayBO).
Dazu zählen kreisfreie Gemeinden, Große Kreisstädte, Delegationsgemeinden und Landratsämter.
Sie entscheiden über Bauanträge und überwachen die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften.
Ein Bauantrag wird beim Landratsamt eingereicht – zuständig als untere Bauaufsichtsbehörde (Art. 53 BayBO).
Unternehmer (Art. 52 BayBO)
Sind für die ordnungsgemäße und baurechtskonforme Ausführung ihrer Arbeiten sowie für die sichere Einrichtung und den Betrieb der Baustelle verantwortlich.
Sie müssen erforderliche Nachweise bereithalten und bei sicherheitsrelevanten Arbeiten ihre fachliche Eignung nachweisen.
Ein Dachdeckerbetrieb muss bei Arbeiten in großer Höhe geeignete Sicherungsmaßnahmen treffen.
Unterschied: Bauvorbescheid – Zusicherung
Der Bauvorbescheid ist ein VA und bleibt auch bei späterer Rechtsänderung wirksam.
Eine Zusicherung iSd § 38 LVwVfG hingegen verliert bei Rechtsänderung ihre Wirkung.
Bauvorbescheid bleibt trotz späterer Veränderungssperre gültig (vgl. § 14 III BauGB).
Unterschied: Stilllegung – Nutzungsuntersagung – Abbruch
Stilllegung greift während der Bauausführung ein, Nutzungsuntersagung richtet sich gegen die Nutzung, der Abbruch beseitigt das Bauwerk endgültig.
Die Eingriffsintensität nimmt in dieser Reihenfolge zu, weshalb sich auch die rechtlichen Anforderungen verschärfen.
Formelle Illegalität reicht für Stilllegung, nicht aber für Abbruch aus.
Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO)
Bei Vorhaben, die keine Sonderbauten sind (Art. 2 IV BayBO), findet das vereinfachte Verfahren Anwendung.
Geprüft werden nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (§§ 29-38 BauGB) und bestimmte öffentlich-rechtliche Anforderungen anderer Fachgesetze (Art. 59 S. 1 Nr. 1a, 3 BayBO).
Die materiellen Vorgaben der BayBO selbst werden nur eingeschränkt kontrolliert.
Verfahrensfreies Vorhaben (Art. 57 BayBO)
Erklärt bestimmte Bauvorhaben wegen ihres geringen Gefährdungs- oder Konfliktpotenzials für verfahrensfrei.
Unterliegen nicht der Genehmigungspflicht (Art. 55 BayBO).
Gleichwohl müssen sie materiell baurechtskonform sein.
Ein Geräteschuppen bis 75 m³ im Garten ist verfahrensfrei – Art. 57 I Nr. 1 BayBO.
Verfügungswirkung
Die Baugenehmigung hat neben ihrer Feststellungswirkung auch verfügenden Charakter: Sie hebt das präventive Bauverbot auf und erlaubt dem Bauherrn die Umsetzung des Vorhabens (Art. 68 VI BayBO).
Auch Ausnahmen (§ 31 BauGB), Befreiungen und Abweichungen (Art. 63 BayBO) werden mit Verfügungswirkung erteilt.
Verhältnis von privatem zu öffentlichem Baurecht
Privates und öffentliches Baurecht stehen grds. unabhängig nebeneinander.
Die Baugenehmigung wird grds. unabhängig von privaten Einwänden erteilt.
Eine Ausnahme gilt, wenn die Unrealisierbarkeit des Vorhabens aus privatrechtlichen Gründen von vornherein feststeht.
Verunstaltungsverbot (Art. 8 BayBO)
Schützt das Orts- und Landschaftsbild vor gestalterischen Entgleisungen.
Eine bauliche Anlage ist verunstaltend, wenn sie das ästhetische Empfinden eines durchschnittlich aufgeschlossenen Betrachters nicht nur beeinträchtigt, sondern verletzt.
Ein grellbunt gestrichenes Wohnhaus mit überdimensionaler Werbeanlage kann gegen Art. 8 BayBO verstoßen.
Verwirkung
Liegt vor, wenn der Nachbar trotz Kenntnis über längere Zeit untätig bleibt und der Bauherr auf dessen Untätigkeit vertrauen durfte.
Es wird unterschieden zwischen formeller (reines Zeitmoment) und materieller Verwirkung (Verhalten ggü. Bauherrn).
Wer untätig bleibt oder sich durch Entschädigung „ruhigstellen“ lässt, verwirkt ggf. seine Rechte.
Vorrang anderer Gestattungsverfahren (Art. 56 BayBO)
Regelt den Vorrang bestimmter Fachverfahren gegenüber dem Baugenehmigungsverfahren.
Bei bauvorhabenbezogenen Erlaubnispflichten aus anderen Gesetzen (zB Immissionsschutzrecht) gilt das Trennungsmodell: Es müssen grds. beide Verfahren separat durchlaufen werden.
Eine alleinige Baugenehmigung genügt dann nicht.
Werbeanlagen (Artt. 2 I 2; 8 BayBO)
Unterfallen dem allgemeinen Verunstaltungsverbot aus Art. 8 S. 2, 3 BayBO stellt sie nur klarstellend heraus. Ein abgesenkter Maßstab gilt nicht.
Das Verbot soll gestalterische Missstände verhindern, wird aber in der Literatur teils als „ästhetische Bevormundung“ kritisiert.
Eine übergroße, grelle Leuchtreklame in einem denkmalgeschützten Altstadtbereich.
Zustimmungsverfahren (Art. 73 I BayBO)
Bei bestimmten staatlichen Bauvorhaben ersetzt die bauaufsichtliche Zustimmung der Regierung die reguläre Baugenehmigung.
Sie ist erforderlich, wenn die Planung und Bauüberwachung durch bestimmte staatliche Baudienststellen erfolgt.
Die Zustimmung entfällt, wenn Gemeinde und Nachbarn zustimmen und keine Öffentlichkeitsbeteiligung vorgeschrieben ist.
Zweigleisigkeit des Rechtsschutzen
Nachbarn können sich sowohl auf öffentlich-rechtliche als auch auf privatrechtliche Vorschriften berufen und wählen frei, ob sie vor Verwaltungs- oder Zivilgerichten klagen.
Wird jedoch ein Gericht zuerst angerufen, entscheidet es gem. § 17 II GVG (iVm § 173 VwGO) auch über gleichartige Ansprüche des anderen Rechtswegs.